Comprar suelo en Canarias: cómo saber qué se puede construir en un terreno
Rústico, urbanizable o urbano: qué permite cada clase de suelo en Canarias (Ley 4/2017), la cédula urbanística, la costa y los impuestos de la compra.
Análisis técnicos sobre régimen fiscal canario, operaciones distress, fiscalidad de no residentes, mercado del sur de Tenerife y estructuración de inversión.
Rústico, urbanizable o urbano: qué permite cada clase de suelo en Canarias (Ley 4/2017), la cédula urbanística, la costa y los impuestos de la compra.
Comprar vivienda en Tenerife siendo extranjero exige algunos pasos que un comprador local ya tiene resueltos: el NIE, una cuenta en un banco español, la comprobación de cargas, un contrato de arras bien redactado y, si no puede viajar, un poder notarial. Esta guía, a 12 de octubre de 2026, los ordena en el orden en que suelen llegar, hasta la hipoteca y los impuestos posteriores.
Tope del 2 % en la subida anual, prórroga extraordinaria de hasta dos años y nuevo alquiler temporal: los decretos-leyes 28 y 29/2026, a 12-10-2026.
La Ley canaria 7/2026, en vigor desde el 15-08-2026, admite informes técnicos externos para agilizar licencias y retoca la vivienda vacacional.
El Real Decreto-ley 29/2026 limita hasta 2030 comprar viviendas por menos del 70 % de su tasación a ciertos compradores. A quién nombra y excepciones.
Obra parada en Canarias: vigencia y caducidad de la licencia (Ley 4/2017), seguro decenal, obra nueva, primera ocupación e impuestos de la compra.
Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en treinta días. Qué pasa si decae.
Desde el 8-10-2026 el inquilino conserva el tanteo y el retracto aunque el edificio se venda entero y no puede renunciar a ellos. El nuevo artículo 25 LAU.
Cortes disueltas desde el 6-10-2026: qué normas de vivienda y alquiler han decaído, cuáles siguen vigentes y qué fechas vigilar, a 12 de octubre de 2026.
Registro, inquilinos, gran tenedor, impuestos (ITP 6,5 % o IGIC 7 %) e inspección técnica: qué revisar antes de comprar un edificio en Tenerife.
El sur de Tenerife no es un único mercado. Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos, El Médano y Las Galletas están a pocos kilómetros, pero difieren en el tipo de comprador, en la clase de edificio que se vende y en lo que permite hacer la normativa de cada municipio. Esta comparación, a 5 de octubre de 2026, ayuda a elegir según el uso que se quiera dar a la vivienda.
Al comprar vivienda en Canarias, el impuesto principal depende de quién vende: el IGIC si es la primera entrega de un promotor, el ITP si la vivienda es usada. A eso se suman los actos jurídicos documentados cuando proceden, la notaría y el registro y, si el vendedor no reside en España, una retención que ingresa el comprador. Ordenamos cada partida a 28 de septiembre de 2026.
Ley 6/2025 y su reforma de 2026, sentencias del Supremo, registro, comunidades y la situación de cada municipio de Tenerife. Con línea de tiempo y fuentes oficiales.
Desde 2025 la Reserva para Inversiones en Canarias puede materializarse en viviendas para alquiler habitual. Requisitos, plazos, exclusiones y fuentes oficiales.
El Norte de Tenerife ha funcionado históricamente como mercado residencial local, alejado del radar de la inversión vacacional. Esa percepción empieza a cambiar. La combinación de precios más ajustados, demanda de alquiler estable y una oferta turística en fase de profesionalización sitúa a municipios como La Orotava, Puerto de la Cruz o Los Realejos en el punto de mira de compradores institucionales y privados que buscan rentabilidad fuera de las zonas saturadas del Sur.
La concentración de activos inmobiliarios en una sociedad familiar tenedora de inmuebles permite ordenar la transmisión familiar, coordinar decisiones de explotación y anticipar la planificación fiscal. El diseño de estos vehículos exige valorar la forma jurídica, el régimen tributario aplicable y la compatibilidad con las normas de transparencia fiscal internacional, vigentes en España desde los años noventa y adaptadas a la Directiva (UE) 2016/1164 por la Ley 11/2021.
El Régimen Económico y Fiscal de Canarias ha experimentado modificaciones sucesivas desde la Ley 19/1994, que lo reformó en profundidad. En julio de 2026, tras la última reforma estatal de la Reserva para Inversiones (Ley estatal 6/2025, de 28 de julio, en vigor desde el 18 de agosto de 2025) y con la revisión del marco europeo de ayudas de Estado en curso, varias de sus herramientas presentan ajustes en su aplicación práctica. Este artículo revisa el estado actual del REF, diferencia entre lo ya vigente y lo que aún se debate, y señala las implicaciones para la inversión inmobiliaria en el archipiélago.
El mercado de locales comerciales en el archipiélago mantiene segmentos diferenciados por isla, ubicación y modelo de explotación. La presión demográfica y turística no se distribuye de forma homogénea, lo que abre oportunidades en activos infravalorados o pendientes de reposicionamiento. Este artículo identifica, a junio de 2026, tipologías y localizaciones que presentan todavía ratios ajustadas para inversión directa con capital propio.
Después de varios años abriendo coinversión a socios externos, repasamos lo que más valoran y lo que más preguntan antes de entrar.
El flip residencial es una vía de entrada habitual para inversores con horizonte corto. Repasamos las particularidades del modelo aplicado al mercado canario.
Operar con carteras de créditos morosos exige tamaño y especialización. Repasamos los parámetros operativos reales.
La separación del activo del patrimonio personal del propietario es una de las decisiones más importantes en planificación. Repasamos cómo se hace bien.
Empezamos 2026 revisando el panorama y dónde vemos las oportunidades para los próximos doce meses. Sin apuestas, con datos.
Cerramos el ejercicio repasando las novedades que han ido entrando durante el año y las palancas habituales que conviene aplicar antes del 31 de diciembre.
Una reforma estructural puede convertir un activo viejo en un activo competitivo. También puede arruinar al inversor si los números no se hacen bien. Repasamos los criterios.
La Ley canaria 6/2025 cambió las reglas del vacacional: habilitación urbanística, reserva residencial y régimen transitorio. Qué significa hoy en Tenerife.
Los sistemas digitales de información tributaria están cambiando la operativa fiscal de las empresas. Repasamos qué cambia y cómo prepararse.
La coinversión permite acceder a operaciones de mayor tamaño que el ticket individual y aprovechar capacidades del operador. Repasamos cómo se estructura habitualmente.
El propietario no residente con inmueble alquilado en España puede declarar desde 2024 en una única anual (Modelo 210). Si agrupa, las rentas de 2026 con resultado a ingresar se presentan del 1 al 20 de abril de 2027; si declara por separado, abril solo rige desde el último trimestre de 2026. Cuota cero: del 1 al 20 de enero; a devolver: desde el 1 de febrero. Qué declarar y cómo evitar sobretributación.
Dos vías de entrada al mercado distressed con la misma fuente (banca y procedimientos judiciales) pero con perfiles operativos muy distintos.
Apalancarse mejora la rentabilidad sobre fondos propios cuando el activo rinde más que el coste de la deuda. También amplifica las pérdidas si el ciclo se gira. Repasamos los criterios.
Tres figuras civiles para transmitir un inmueble, tres regímenes fiscales distintos. Saber elegir la correcta puede ahorrar cuotas significativas.
Comprar barato no significa comprar bien. Repasamos el checklist real que aplicamos antes de decidir si un activo en distress es oportunidad o trampa.
Más allá de ZEC, RIC e IGIC, el REF canario incluye palancas adicionales que pueden aportar margen significativo cuando encajan bien con la operación.
Empezamos el año revisando dónde está el mercado y qué movimientos esperar en los próximos meses. Sin predicciones, con criterio.
Diciembre concentra decisiones que pueden mover significativamente la cuota del ejercicio. Repasamos las palancas habituales y las novedades del año.
Comprar un crédito hipotecario en lugar del inmueble subyacente es una vía menos transitada y, por eso, con menos competencia. También con sus particularidades.
Canarias aplica el Impuesto sobre el Patrimonio sin bonificación general: mínimo exento de 700.000 € y escala estatal. Las exenciones reales están en otro sitio.
La elección del vehículo importa: cambia la fiscalidad, la responsabilidad, la operativa y la salida. Repasamos las estructuras habituales y cuándo conviene cada una.
Las zonas residenciales premium del sur de Tenerife —La Caleta, El Madroñal, Abama— mantienen una dinámica distinta al resto del mercado. Compradores distintos, productos distintos, ciclos distintos.
El Modelo 720 sobrevivió a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE pero se quedó sin su régimen sancionador desproporcionado. Repasamos qué obliga hoy y cómo cumplir bien.
Los británicos siguen siendo el primer mercado extranjero comprador en Tenerife. Brexit cambió las reglas, pero no redujo el volumen.
La SOCIMI es el vehículo cotizado de inversión inmobiliaria por excelencia en España. Su fiscalidad ventajosa hace que pueda encajar también para inversores no cotizados que cumplan requisitos.
La hipoteca es habitualmente la pieza más fría de una compraventa para no residentes. Repasamos condiciones reales, plazos y errores a evitar.
La Ley 12/2023 introdujo cambios significativos en el mercado de alquiler. Repasamos qué cambia para propietarios e inversores en Canarias.
Las herencias son una de las vías principales por las que los activos inmobiliarios cambian de manos. La fiscalidad canaria del Impuesto de Sucesiones tiene particularidades que conviene conocer.
Tipo fijo del 24 %, Patrimonio solo por bienes en España y sin Modelo 720: repasamos cuándo conviene la Ley Beckham y cuándo el régimen general sale mejor.
Diciembre concentra decisiones fiscales relevantes para empresas y holdings. Revisamos qué conviene cerrar antes de fin de año y qué dejar para enero.
Cuando un proceso de ejecución hipotecaria se cierra sin postor, el inmueble queda adjudicado al banco. Son los REO, una vía de entrada con menos riesgo procesal que los NPLs.
NPL es la sigla de Non-Performing Loan: un préstamo en situación de impago. Para la banca son un problema regulatorio; para el inversor especializado, una oportunidad estructurada.
Las subastas judiciales son una vía habitual para adquirir activos por debajo de valor de mercado. También son donde más errores cometen los inversores no especializados.
Costa Adeje ha mostrado una resistencia inusual a ciclos bajistas durante los últimos diez años. Repasamos las razones estructurales y lo que conviene tener en cuenta al invertir aquí.
Cada año miles de extranjeros compran vivienda en Tenerife. Repasamos el proceso, las obligaciones fiscales y los puntos donde más operaciones se enredan.
El IGIC reemplaza al IVA en Canarias con un tipo general del 7 % frente al 21 % peninsular. Pero las diferencias van más allá del tipo, y conviene conocerlas si vas a operar en el archipiélago.
La RIC es probablemente el incentivo fiscal más usado por empresas con actividad en Canarias. Bien aplicada permite diferir hasta el 90 % de la base imponible. Mal aplicada, deriva en regularizaciones con intereses.
La Zona Especial Canaria es el instrumento más conocido del REF y también el más malinterpretado. Repasamos qué empresas encajan, qué requisitos hay que cumplir y qué errores evitar al constituir una entidad ZEC.
Canarias está dentro de la UE pero juega con reglas propias. Entender el Régimen Económico y Fiscal antes de invertir aquí es la diferencia entre operar con sentido y dejar dinero sobre la mesa.