En resumen
- El nuevo artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (redacción del Real Decreto-ley 29/2026, art. 3.Quince) mantiene el tanteo y el retracto del inquilino cuando la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable.
- La notificación al inquilino y la escritura deben indicar el precio imputado a cada vivienda arrendada y los criterios objetivos con que se ha calculado.
- La renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente no puede pactarse.
- Plazos: 30 días naturales para el tanteo y 30 días naturales para el retracto. La notificación caduca a los 180 días.
- Todo ello, en vigor mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación a 12 de octubre de 2026.
1. ¿Qué decía la ley antes y qué dice ahora?
| Cuestión | Antes (redacción de 2023) | Ahora (a 12 de octubre de 2026) |
|---|---|---|
| Venta del edificio entero | No había tanteo ni retracto cuando la vivienda se vendía junto con las restantes viviendas o locales del mismo inmueble. | Los derechos no decaen por la venta conjunta, «siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable» (art. 25.7). |
| Precio de cada vivienda | No se exigía desglosarlo. | La notificación y la escritura deben expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados (art. 25.2 y 25.5). |
| Renuncia en el contrato | Las partes podían pactarla. | «Las partes no podrán pactar la renuncia» (art. 25.8). |
| Administración | La legislación de vivienda podía darle tanteo y retracto sobre todo el inmueble. | Se mantiene, de forma subsidiaria al ejercicio por el inquilino. |
2. ¿Cómo se reparte el precio entre las viviendas?
El artículo 25.7 fija la regla: el precio imputable a cada vivienda arrendada es el que resulte de distribuir de forma proporcional el precio global «conforme a criterios objetivos y verificables», atendiendo de preferencia al valor de referencia catastral y, si no lo hay, a una tasación independiente. La ley añade que son ineficaces frente al inquilino las asignaciones de precio pensadas para impedir u obstaculizar su derecho.
3. ¿Qué plazos corren y desde cuándo?
- Tanteo: el inquilino dispone de 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales (art. 25.2).
- Retracto: si no hubo notificación, si le faltaba algún requisito (incluido el precio imputado y sus criterios) o si la venta se hizo por menos precio o en condiciones menos onerosas, el inquilino tiene 30 días naturales desde que el comprador le notifica las condiciones de la compraventa con copia de la escritura (art. 25.3).
- Registro de la Propiedad: para inscribir la venta de una vivienda arrendada hay que justificar esas notificaciones; si la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura (art. 25.5).
4. ¿Qué otras reglas de octubre afectan a quien compra un edificio alquilado?
- Gran tenedor. La Ley 12/2023 considera gran tenedor al titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de ese uso. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, cuando una finca registral es un edificio con varias unidades residenciales, cada unidad cuenta como un inmueble aunque no haya división horizontal inscrita (art. 3.k).
- Compra con descuento. El artículo 1 del mismo real decreto-ley, pendiente de convalidación, limita hasta el 31 de diciembre de 2030 que las personas jurídicas que sean gran tenedor adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación. Lo desarrollamos en el límite del 70 %.
- Prórrogas e indemnización. El comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Desde el 15 de noviembre de 2026, si el Real Decreto-ley 28/2026 sigue vigente, la indemnización por no prorrogar corresponde al adquirente que ocupe la posición del arrendador. Véase qué cambia para alquilar desde octubre de 2026.
- Gastos de comunidad. En edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal no pueden imputarse al inquilino (art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
5. Lista de comprobación antes de las arras
- Contratos de alquiler vigentes de cada vivienda, con fecha, duración, renta y prórrogas en curso.
- Si cada vivienda es jurídicamente individualizable y cómo figura en el Registro y en el Catastro.
- Valor de referencia catastral de cada vivienda o, en su defecto, tasación independiente.
- Cuadro de reparto del precio global, con el criterio aplicado.
- Quién notifica a los inquilinos, por qué medio fehaciente y en qué fecha, para contar los 30 y los 180 días.
- Si la legislación de vivienda aplicable establece un tanteo y retracto a favor de la Administración.
- Número de inmuebles residenciales del comprador tras la operación, a efectos de gran tenedor.
- Estado de convalidación del decreto-ley el día de la firma.
6. ¿Qué pasa con las renuncias firmadas antes y qué ocurre si el decreto-ley decae?
El Real Decreto-ley 29/2026 no incluye una disposición transitoria específica para el artículo 25, de modo que no aclara qué valor tienen las renuncias pactadas en contratos anteriores al 8 de octubre de 2026. Es una cuestión abierta, a la que este artículo no da respuesta; debe valorarla un abogado en cada operación.
Si el decreto-ley no se convalida, la redacción que introduce dejaría de estar en vigor.
El resto de comprobaciones de una compra en bloque está en comprar un edificio entero en Tenerife: qué conviene comprobar antes de firmar.
7. Preguntas frecuentes
¿Tiene tanteo el inquilino si compro el edificio completo en una sola escritura?
Sí, a 12 de octubre de 2026. El artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor y pendiente de convalidación), mantiene el tanteo y el retracto aunque la vivienda se transmita junto con otras, siempre que sea jurídicamente individualizable.
¿Vale la renuncia al tanteo que firmó el inquilino en su contrato?
Desde el 8 de octubre de 2026 la ley dice, en la redacción de un real decreto-ley pendiente de convalidación, que las partes no pueden pactar esa renuncia. El decreto-ley no aclara qué ocurre con las renuncias firmadas antes: es una cuestión abierta que debe valorar un abogado.
¿Qué ocurre si no se notifica al inquilino?
Según el artículo 25 en su redacción vigente a 12 de octubre de 2026 (real decreto-ley pendiente de convalidación), el inquilino puede ejercer el retracto en los 30 días naturales siguientes a que el comprador le notifique las condiciones de la venta con copia de la escritura. Además, la venta de una vivienda arrendada no puede inscribirse sin justificar las notificaciones.
¿Afecta esto a los locales comerciales del edificio?
El artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: «Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título», que es el de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 no modifica ese artículo 31 ni dice nada más sobre los locales. Este artículo no extrae de ello ninguna conclusión; debe revisarse contrato por contrato.
8. Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículos 3 y 4 (BOE)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 25, texto consolidado y redacciones anteriores (BOE)
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, artículo 3.k), texto consolidado (BOE)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE)
Datos a 12 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal.
Si está estudiando la compra de un edificio alquilado en Tenerife, puede plantearnos el caso en contacto.