Comprar vivienda por debajo de tasación: el límite del 70 % y a quién nombra la norma

1. ¿A quién nombra el artículo 1?

Eso es lo que dice el precepto. La expresión «persona física» no aparece en el artículo 1, y el texto no define cuándo una entidad está «dedicada» a esas compras ni qué es un precio «claramente inferior». El real decreto-ley no dice de forma expresa a quién deja fuera: el alcance exacto del límite no está desarrollado en la norma.

2. ¿Qué operaciones entran y cómo se mide el 70 %?

La limitación alcanza a la adquisición de una vivienda, a título gratuito u oneroso, por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo determina, a la fecha del acuerdo vinculante, una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España e independiente de las partes; el informe debe aportarlo la parte compradora.

Para comparar, la norma no mira solo el precio escriturado. Define la «contraprestación total efectiva» como la suma de todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el adquirente o por personas vinculadas a él como consecuencia directa o indirecta de la transmisión.

Se incluyen las viviendas en estado de uso y las de edificios construidos sobre suelo residencial que cumplan los requisitos de habitabilidad, desde que tengan certificado de fin de obra. El artículo se refiere a la adquisición de «una vivienda»; no nombra los locales ni las oficinas.

3. ¿Qué excepciones hay?

El límite no se aplica cuando la vivienda se destina a alguno de estos fines (art. 1.2):

• Vivienda habitual a precio asequible o social, al menos hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Residencia de personas que precisan atención sociosanitaria.
• Residencia de colectivos vulnerables gestionada por entidades del tercer sector.
• Protección de víctimas de violencia de género.
• Compradores que acrediten su adhesión y cumplimiento de un Código de Buenas Prácticas aprobado por el Consejo de Ministros.

Tampoco se aplica a las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias cuando quien insta la ejecución acredita esa misma adhesión (art. 1.4). Ahora bien, el propio artículo precisa que las dos excepciones ligadas al Código no pueden invocarse hasta que este se apruebe y entre en vigor. En los sumarios del BOE del 7 al 12 de octubre de 2026 no figura la publicación de ese Código.

4. ¿Qué ocurre con las operaciones ya firmadas?

El apartado 3 deja fuera las transmisiones que estuvieran elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, aunque no se hubieran inscrito todavía. Añade una cautela: una vez en vigor la norma, esa escritura no puede modificarse ni ampliarse mediante adenda. Un contrato privado o unas arras anteriores al 8 de octubre de 2026 no están mencionados en esa salvedad.

5. ¿Qué no aclara el texto?

• Qué se entiende por precio «claramente inferior» y cuándo una entidad está «dedicada» a esas compras.
• A quién deja fuera: el artículo nombra a unos compradores, pero no dice de forma expresa quién queda excluido.
• Qué consecuencia tiene una compra por debajo del umbral: el artículo 1 dice que el comprador «tendrá limitada la adquisición de una vivienda», y el real decreto-ley no añade una regla específica sobre el efecto de incumplirlo.

Son cuestiones que la norma no desarrolla; cada operación necesita el criterio de un abogado.

6. ¿Qué otras medidas del mismo decreto-ley tocan a quien compra con descuento?

• Desahucios (art. 2). Hasta el 31 de diciembre de 2030, en los procesos en que demanda una entidad de las descritas en su apartado 1 (dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su tasación) y la persona demandada es vulnerable y carece de alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso. Para el resto de demandantes, el apartado 2 prevé la suspensión cuando la Administración no ofrece una alternativa habitacional, con las excepciones que el propio apartado recoge; se revisa cada doce meses y se alza, entre otros casos, a los tres años.
• Cesión de créditos hipotecarios (disposición final primera). El nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019 prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos al Real Decreto-ley 6/2012 y, si el deudor de un crédito vencido sobre su vivienda habitual acredita en seis meses que puede acogerse, obliga al cedente a readquirirlo por el mismo precio, con la salvedad que recoge el propio apartado 5. Más contexto en la cesión de créditos hipotecarios.

7. Lista de comprobación para una compra con descuento

• Si el comprador es persona jurídica y cuántos inmuebles residenciales tiene, contando su grupo.
• Tasación de una sociedad homologada e independiente, con fecha del acuerdo vinculante.
• Suma de todo lo que paga o asume el comprador, no solo el precio.
• Si el destino de la vivienda encaja en alguna excepción y cómo se acredita.
• Fecha de la escritura respecto del 8 de octubre de 2026.
• Estado de convalidación del decreto-ley el día de la firma.

8. ¿Y si el decreto-ley no se convalida?

El límite dejaría de estar vigente. Hay un precedente inmediato: el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título y una redacción distinta de su artículo 1, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026, dos días después de publicarse. El mecanismo se explica en qué es un real decreto-ley pendiente de convalidación.

9. Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar mi vivienda con un descuento del 40 % sobre la tasación?

El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor y pendiente de convalidación a 12 de octubre de 2026, nombra a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su tasación, a las personas jurídicas que son gran tenedor y a las entidades de su grupo o que actúan por su cuenta. La expresión «persona física» no aparece en ese artículo, pero la norma no dice de forma expresa a quién deja fuera ni desarrolla su alcance; debe valorarlo un abogado en cada caso.

¿Afecta a las subastas judiciales?

El apartado 4 del artículo 1 excluye las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria «cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas», y el apartado 5 añade que esa excepción no es aplicable hasta que el Código se apruebe y entre en vigor. La norma es un real decreto-ley pendiente de convalidación a 12 de octubre de 2026.

¿Se aplica a locales, garajes o suelo?

El artículo habla de la adquisición de «una vivienda», en estado de uso o con certificado de fin de obra. No nombra locales, oficinas ni garajes.

10. Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículos 1 y 2 y disposición final primera (BOE)
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, artículo 3.k): gran tenedor (BOE)
• Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE de 2-10-2026)

Datos a 12 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal.

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