Qué se compra exactamente
El derecho de crédito del banco frente al deudor, con la hipoteca como garantía real. La cesión se formaliza en escritura pública e inscribe en el Registro de la Propiedad. A partir de la cesión, el adquirente es titular del crédito y de la hipoteca: puede cobrar al deudor, refinanciar, ejecutar o pactar dación en pago.
Diferencia con NPL
Conceptualmente la cesión de crédito es lo mismo que comprar un NPL: en ambos casos el comprador adquiere el derecho de crédito. La diferencia práctica está en el volumen y el origen: NPL se refiere típicamente a carteras gestionadas por servicers; cesión de crédito puede ser una operación unitaria sobre un préstamo concreto, frecuentemente fuera del flujo institucional de carteras.
Por qué existe el mercado
Acreedores que necesitan liquidez antes del cobro natural del crédito (otros bancos pequeños, particulares acreedores en cesiones de cobro, fondos que reordenan su cartera). Deudores con dificultades buscando interlocutor más flexible. El cesionario aporta liquidez y capacidad de negociación; obtiene rentabilidad sobre el descuento de entrada.
La normativa de protección del deudor
Las reglas de fondo de la cesión están en el Código Civil (arts. 1526 a 1536) y, para el crédito hipotecario, en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. El deudor conserva íntegras sus defensas y protecciones frente al nuevo acreedor; la notificación al deudor no es requisito de validez de la cesión, pero mientras no se le notifique, el pago que haga al acreedor original le libera. Y un riesgo que el inversor no puede ignorar: si el crédito está en litigio al cederse, el deudor puede extinguirlo mediante el retracto de crédito litigioso (art. 1535 CC) reembolsando solo el precio pagado por el cesionario más intereses y costas — lo que puede volatilizar la tesis de comprar con gran descuento. Además, el proyecto de ley que iba a transponer la Directiva europea 2021/2167 sobre compradores y administradores de créditos caducó el 6 de octubre de 2026 con la disolución de las Cortes. Por su parte, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación a 11 de octubre de 2026, la incorpora solo en parte: prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012 y, si el crédito vencido está garantizado con la vivienda habitual y el deudor acredita en seis meses que puede acogerse a ellas, obliga al cedente a recomprarlo. La misma norma limita hasta el 31 de diciembre de 2030 a las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas con descuento, y a las personas jurídicas que sean gran tenedor, la compra de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación homologada, con excepciones. A quién nombra el precepto y qué deja sin desarrollar está en comprar por debajo de tasación: el límite del 70 %.
Cuándo conviene esta vía
Cuando el activo subyacente está bien valorado y la salida natural es razonable; cuando hay relación profesional con el deudor que permite negociar dación o refinanciación; cuando el descuento de entrada amortigua el coste y el plazo del proceso. Es vía para operadores con criterio jurídico y operativo.
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