Primero, saber qué impuesto toca: IGIC o ITP
La primera pregunta no es cuánto se paga, sino qué impuesto grava la compra. Si quien vende es el promotor, o un empresario que entrega por primera vez una vivienda terminada, la operación está sujeta al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que en Canarias ocupa el lugar del IVA. Si la vivienda ya se entregó antes y la vende un particular, se trata de una segunda transmisión y tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Los dos impuestos no se aplican a la vez sobre la misma entrega. Hay casos intermedios, como la venta entre empresarios con renuncia a la exención del IGIC, que conviene estudiar con la escritura delante. Las diferencias de fondo están en IGIC e IVA: en qué se diferencian.
Vivienda nueva: IGIC y actos jurídicos documentados
En la primera entrega, el promotor repercute el IGIC en la factura. Según el artículo 38 del texto refundido aprobado por el Decreto Legislativo canario 1/2025, en su redacción vigente a 28 de septiembre de 2026, la vivienda tributa al tipo general del 7 %; al 5 % si va a ser la vivienda habitual del comprador, la base imponible no supera 200.000 euros y no tiene otra vivienda; al 3 % si, además, concurre alguna de las circunstancias personales que fija la norma, como tener 40 años o menos; y al tipo cero si es vivienda protegida entregada por su promotor. Como la escritura de esa compraventa no tributa por ITP, se paga además la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija el Decreto Legislativo canario 1/2009. Los requisitos de los tipos reducidos son estrictos y deben cumplirse y acreditarse en el momento de la entrega.
Vivienda usada: ITP, valor de referencia y plazo
En la segunda transmisión, el ITP lo paga el comprador y lo gestiona la Agencia Tributaria Canaria. El artículo 31 del Decreto Legislativo canario 1/2009 fija, a 28 de septiembre de 2026, un tipo general del 6,5 % para los inmuebles y un tipo reducido del 5 % para la vivienda habitual cuya base imponible, incluidos garajes y anexos, no supere 200.000 euros, siempre que el comprador no tenga otra vivienda o la venda en escritura pública en el plazo de dos años; la misma norma prevé mejoras para menores de 40 años y otros colectivos, cada una con sus requisitos. La base no es siempre el precio: desde el 1 de enero de 2022, la Ley 11/2021 obliga a tomar como mínimo el valor de referencia que publica el Catastro, si es mayor que el precio declarado. La autoliquidación se presenta en el plazo de un mes desde la escritura, según la normativa canaria vigente a esa fecha.
Notaría, registro, gestoría y plusvalía: quién paga qué
Los honorarios de notarios y registradores no son libres: se calculan con los aranceles del Real Decreto 1426/1989 y del Real Decreto 1427/1989, según el valor de la operación y otros conceptos. A falta de pacto, el artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos del otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia y los posteriores a la venta, como la inscripción. Si la compra se financia, el artículo 14 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, carga al banco la notaría y el registro de la hipoteca y la gestoría, y deja al cliente la tasación; desde el Real Decreto-ley 17/2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el prestamista. La plusvalía municipal, en una compraventa, corresponde al vendedor.
Si el vendedor no reside en España: la retención del 3 %
Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compra. Si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago. Además, cuando el vendedor no residente es una persona física, el artículo 106 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales convierte al comprador en sustituto del vendedor en la plusvalía municipal, por lo que lo habitual es descontar ambas cantidades del precio en la firma. El vendedor regulariza después con el modelo 210, explicado en nuestra página sobre el modelo 210 para no residentes. Para calcular la financiación puede usar el simulador de hipoteca.
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