Tamaño mínimo viable
Acceder al flujo de carteras institucionales de la banca española exige un ticket mínimo que no baja de los 5-10 millones de euros para operaciones razonables. Por debajo de ese umbral, las opciones son carteras secundarias o operaciones individuales fuera del circuito institucional. La diligencia tiene un coste fijo significativo que solo se amortiza con volumen.
Análisis previo a la oferta
Modelización loan-by-loan o por estratos representativos: valor del colateral, situación procesal, probabilidad y plazo de recuperación, costes esperados. La media de la cartera importa, pero el detalle del riesgo concentrado importa más. Una cartera con TIR media razonable pero con cola larga de no recuperación puede destruir el resultado.
Tiempo de recuperación: la variable crítica
El plazo entre compra y recuperación efectiva es la variable que más impacto tiene en el TIR final. Procesos judiciales en juzgados saturados pueden ir más allá de tres años; negociaciones directas con deudor pueden cerrar en seis meses. El coste financiero del tiempo —y el coste de gestión— hay que descontarlo realistamente.
Estructura legal de la compra
La cesión de créditos en bloque se formaliza en escritura pública y con cesión registral. El servicing puede mantenerse con el servicer original (más barato pero menos control) o internalizarse (más caro pero con gestión directa). En operaciones grandes, la combinación habitual es servicing externo bajo supervisión interna. Atención regulatoria: el proyecto de ley que iba a transponer la Directiva europea 2021/2167 sobre compradores y administradores de créditos caducó el 6 de octubre de 2026 con la disolución de las Cortes. Por su parte, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación a 11 de octubre de 2026, la incorpora solo en parte: prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012 y, si el crédito vencido está garantizado con la vivienda habitual y el deudor acredita en seis meses que puede acogerse a ellas, obliga al cedente a recomprarlo. La misma norma limita hasta el 31 de diciembre de 2030 a las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas con descuento, y a las personas jurídicas que sean gran tenedor, la compra de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación homologada, con excepciones. Quien estructure hoy una compra debería revisarla con ese marco y seguir su convalidación.
Rentabilidad razonable
Las TIRs históricas en carteras NPL inmobiliario español han ido oscilando entre el 10 % y el 25 % según ciclo y calidad de la cartera. Hoy, en mercado más maduro, los rangos son más estrechos y la selección importa más. Pretender rentabilidades del ciclo 2014-2018 con operaciones actuales es asumir riesgos no compensados.
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