Esta guía explica la ley autonómica, que es la misma en todas las islas. Lo que decide sobre cada parcela es el planeamiento insular y municipal vigente, y ese hay que consultarlo terreno a terreno.
Las tres clases de suelo
| Clase | Qué es | Qué supone para quien compra |
|---|---|---|
| Rústico (arts. 33 y 34) | Suelo que el plan preserva de la urbanización por sus valores naturales, paisajísticos o agrarios, por riesgos o por el modelo territorial. Tiene, entre otras, categorías de protección ambiental, de protección económica y de asentamiento. | Los usos dependen de la categoría. La vivienda es la excepción. |
| Urbanizable (art. 39) | Terrenos que el planeamiento destina a transformarse mediante su urbanización, contiguos como regla al suelo urbano existente. | Antes de edificar hay que ordenar, repartir cargas, ceder suelo y costear la urbanización. |
| Urbano (arts. 46 y 47) | Terrenos integrados en la trama urbana, ya urbanizados o consolidados por la edificación. Puede ser consolidado o no consolidado. | En el consolidado se edifica con licencia si la parcela es solar; el no consolidado tiene deberes pendientes. |
La clasificación la hace el plan general, y el suelo que este no clasifica de forma expresa como urbano o urbanizable es rústico (artículo 30 de la Ley 4/2017).
¿Cuándo es solar un terreno?
La ley lo define con precisión. Es solar la superficie de suelo urbano apta para edificar que dispone de cuatro servicios (artículo 48):
- Acceso por vía pavimentada, con todas las vías que lo rodean abiertas al uso público.
- Agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para lo que se va a construir.
- Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con capacidad suficiente.
- Acceso peatonal, encintado de aceras o equivalente, y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circundan.
Una parcela urbana a la que le falta alguno no es todavía solar, y costear lo que falte para que lo sea es un deber del propietario (artículo 56).
¿Se puede construir una vivienda en suelo rústico?
Solo en supuestos tasados. El artículo 60 admite el uso residencial en suelo rústico para vivienda unifamiliar situada en terrenos calificados como asentamientos rurales o agrícolas. En los agrícolas, la vivienda tiene que estar vinculada a una explotación agrícola efectiva, y la finca queda vinculada en su integridad a la vivienda autorizada.
En los asentamientos rurales el uso residencial se permite evitando tipologías propias del suelo urbano: quedan fuera, en particular, las promociones de más de dos viviendas y las construcciones en hilera o adosadas (artículo 69).
Las cargas del suelo urbanizable
El propietario de suelo urbanizable ordenado debe, entre otros deberes, ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo para viales, espacios libres y equipamientos, ceder el suelo necesario para materializar el 10 % del aprovechamiento del sector y costear las obras de urbanización (artículo 44). Son costes que se añaden al precio del terreno.
¿Cómo se comprueba lo que permite el planeamiento?
Con la cédula urbanística. Los ayuntamientos deben expedirla a petición de cualquier interesado; expresa la clasificación y las condiciones urbanísticas de la parcela, y el plazo es de quince días si se indica la referencia catastral y de un mes en otro caso. Su vigencia es de un año, salvo que antes cambie la ordenación. Es informativa, pero la ley hace responder al ayuntamiento de ciertos daños cuando se actuó conforme a una cédula en vigor (artículo 328).
El visor de Grafcan y la Sede Electrónica del Catastro sirven para situar la parcela y obtener su referencia, pero no sustituyen a la cédula.
¿Se puede comprar solo una parte de una finca?
Toda división de terrenos en dos o más lotes es una parcelación y necesita licencia municipal previa; sin ella no puede autorizarse ni inscribirse la escritura (artículo 275). En suelo rústico, fuera de los asentamientos, la segregación debe respetar además la unidad mínima de cultivo.
La ley cierra también el atajo de vender «participaciones indivisas» que dan derecho a usar en exclusiva una porción concreta: cuando la finalidad es urbanizar o edificar, lo trata como parcelación urbanística (artículo 276). Y en la venta de fincas rústicas de hasta una hectárea, los propietarios colindantes tienen derecho de retracto, salvo que las fincas estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes (artículo 1523 del Código Civil).
Terrenos junto al mar: 100 metros o 20
La Ley de Costas establece una servidumbre de protección de 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, ampliable hasta otros 100 (artículo 23). En esa franja están prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación (artículo 25).
La regla cambia en los terrenos que ya estaban clasificados como suelo urbano cuando la ley entró en vigor, en 1988: en ellos la anchura de la servidumbre de protección es de 20 metros, y pueden autorizarse nuevos usos y construcciones conforme al planeamiento si queda asegurada la efectividad de la servidumbre (disposición transitoria tercera, apartado 3). Qué anchura corresponde a una parcela concreta se determina a partir del deslinde aprobado, no de la distancia medida sobre un mapa.
Impuestos de la compra
Las entregas de terrenos rústicos y de los demás que no sean edificables están exentas de IGIC (artículo 19 del texto refundido), y por eso tributan por transmisiones patrimoniales al 6,5 %. La exención no alcanza a los terrenos urbanizados o en curso de urbanización, aunque todavía no sean edificables. El solar o terreno edificable que vende un empresario tributa por IGIC al tipo general del 7 %, más actos jurídicos documentados al 1 %. El que vende un particular que no actúa como empresario tributa por transmisiones patrimoniales. Así figura en los textos consolidados a 12 de octubre de 2026.
Antes de firmar: siete comprobaciones
- Cédula urbanística en vigor: clase, categoría, uso y edificabilidad.
- Nota simple, y coincidencia de superficie y linderos con el Catastro.
- Si es rústico: categoría exacta y si está dentro de un asentamiento delimitado.
- Si es urbanizable: estado del planeamiento de desarrollo y de la reparcelación, y cargas de urbanización pendientes.
- Si es urbano: los cuatro servicios del solar, uno por uno.
- Afecciones: costas y su deslinde, carreteras, barrancos, espacios naturales protegidos.
- Licencia de parcelación, si se compra una porción.
Sobre cómo se comporta la oferta de suelo en dos zonas concretas de Tenerife tratan el artículo de Costa Adeje y el del Norte de la isla.
Dudas habituales
¿Cómo sé si un terreno en Tenerife es urbano, urbanizable o rústico?
Pidiendo al ayuntamiento la cédula urbanística de la parcela. Expresa su clasificación y sus condiciones urbanísticas, se expide en quince días si se indica la referencia catastral y tiene una vigencia de un año (artículo 328 de la Ley 4/2017 de Canarias).
¿Qué servicios debe tener un terreno para ser solar?
Cuatro, además de ser suelo urbano apto para la edificación: acceso por vía pavimentada abierta al uso público; suministro de agua potable y de energía eléctrica suficientes; evacuación de aguas residuales; y acceso peatonal, encintado de aceras o equivalente y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circundan (artículo 48 de la Ley 4/2017).
¿A qué distancia del mar se puede construir una vivienda?
La servidumbre de protección, donde se prohíben las edificaciones de residencia o habitación, es de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar (artículos 23 y 25 de la Ley de Costas). En los terrenos que ya eran suelo urbano al entrar en vigor la ley, en 1988, su anchura es de 20 metros (disposición transitoria tercera). La que corresponde a cada parcela resulta del deslinde.
¿La compra de un terreno paga IGIC o ITP?
El terreno rústico o no edificable está exento de IGIC y tributa por ITP al 6,5 %, salvo que esté urbanizado o en curso de urbanización. El solar o terreno edificable vendido por un empresario tributa por IGIC al 7 %. Son los tipos de los textos consolidados a 12 de octubre de 2026.
Normas consultadas
- Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (arts. 30, 33, 34, 39, 44, 46 a 48, 56, 60, 69, 275, 276 y 328)
- Ley 22/1988, de Costas (arts. 23 y 25 y disposición transitoria tercera)
- Texto refundido del IGIC, Decreto Legislativo 1/2025 (arts. 19 y 32)
- Decreto Legislativo 1/2009, de Canarias: tributos cedidos (arts. 31 y 36)
- Código Civil (art. 1523)
- Sede Electrónica del Catastro
- Visor de Grafcan (Gobierno de Canarias)
Texto revisado el 12 de octubre de 2026. Es información general: no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal sobre una parcela concreta ni es una oferta de inversión.
Si tiene delante una parcela concreta y dudas sobre ella, puede dirigirse a ROUZ desde contacto.