En resumen
- El Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre (BOE de 6-10-2026) disuelve el Congreso y el Senado y convoca elecciones para el domingo 29 de noviembre de 2026. Las nuevas Cámaras se constituyen el 23 de diciembre.
- Decaído: Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 (derogados el 2-10-2026) y los proyectos de ley en trámite.
- Vigente: las leyes ya aprobadas, estatales y canarias.
- Vigente pero provisional: Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, pendientes de convalidación a 12 de octubre de 2026.
1. ¿Qué establece el decreto de disolución?
El Real Decreto 806/2026 entró en vigor el mismo día de su publicación, el 6 de octubre de 2026. Fija la campaña electoral entre las cero horas del viernes 13 de noviembre y las veinticuatro horas del viernes 27 de noviembre, la votación el domingo 29 de noviembre y la sesión constitutiva de las Cámaras el 23 de diciembre a las diez horas.
Hasta esa constitución, las Diputaciones Permanentes siguen ejerciendo sus funciones (artículo 78.3 de la Constitución). Entre ellas está la de pronunciarse sobre los decretos-leyes.
2. ¿Qué ha decaído?
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de protección de la función social de la vivienda. El Congreso acordó su derogación el 2 de octubre de 2026 (BOE del mismo día).
- Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento. Derogado en la misma sesión.
- Los proyectos de ley en tramitación. El artículo 207 del Reglamento del Congreso dispone que, disuelta la Cámara, quedan caducados todos los asuntos pendientes, salvo los que corresponden a la Diputación Permanente.
Cuatro días después de aquellas derogaciones, el Gobierno aprobó dos decretos-leyes nuevos con los mismos títulos y un contenido que no es idéntico: el 28/2026 y el 29/2026, publicados el 7 de octubre.
3. ¿Qué sigue en vigor y de qué depende?
| Norma | Estado a 12 de octubre de 2026 | De qué depende |
|---|---|---|
| Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos | Vigente, con la redacción que le da el Real Decreto-ley 29/2026 desde el 8-10-2026. | Los cambios de octubre dependen de la convalidación. |
| Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda | Vigente. El Tribunal Constitucional desestimó dos recursos contra ella en las sentencias 53/2026 (BOE de 3-8-2026) y 59/2026 (BOE de 12-10-2026), salvo en los puntos en que declaró la pérdida de objeto. | No depende de las elecciones. |
| Real Decreto-ley 29/2026 (paquete de vivienda) | En vigor desde el 8-10-2026. Pendiente de convalidación. | Votación de la Diputación Permanente. |
| Real Decreto-ley 28/2026 (prórrogas del alquiler) | Publicado; entra en vigor el 15-11-2026. Pendiente de convalidación. | Votación de la Diputación Permanente. |
| Leyes canarias 6/2025 y 7/2026 | Vigentes. Las aprueba el Parlamento de Canarias; el Real Decreto 806/2026 disuelve el Congreso y el Senado. | No dependen de las elecciones generales. |
4. ¿Qué contiene lo que está vigente de forma provisional?
El Real Decreto-ley 29/2026 toca el alquiler, la compraventa, los desahucios y varios impuestos. Tres de sus bloques están explicados aparte:
- Qué cambia para alquilar una vivienda desde octubre de 2026.
- Comprar un edificio con inquilinos: tanteo y retracto.
- Comprar por debajo de tasación: el límite del 70 %.
Algunas medidas fiscales del mismo decreto-ley tienen fecha propia: los cambios en el IVA y los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal surten efecto desde el 1 de diciembre de 2026, y la nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias del IRPF, desde el 1 de enero de 2027.
5. ¿Quién decide ahora sobre los decretos-leyes?
La Diputación Permanente del Congreso. El artículo 86.2 de la Constitución exige que el Congreso se pronuncie sobre la convalidación o la derogación en los treinta días siguientes a la promulgación, y el artículo 78.2 atribuye esa facultad a la Diputación Permanente cuando las Cámaras están disueltas. Tiene más detalle en qué es un real decreto-ley pendiente de convalidación.
6. ¿Qué queda anunciado pero sin norma?
El Ministerio de Hacienda comunicó el 5 de octubre de 2026 su previsión de aplazar «hasta octubre de 2028» las obligaciones pendientes del reglamento de sistemas informáticos de facturación (Verifactu). A 12 de octubre de 2026 es una nota informativa, no una norma publicada; el calendario legal no ha cambiado. El contexto está en SII, Verifactu y la digitalización fiscal.
7. ¿Qué fechas conviene vigilar?
- Fecha por fijarVotación de la Diputación Permanente sobre los Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026. El acuerdo se publica en el BOE.
- 15 de noviembre de 2026Entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026, si no ha sido derogado antes.
- 29 de noviembre de 2026Elecciones generales.
- 1 de diciembre de 2026Efectos de los cambios del IVA y de la plusvalía municipal del Real Decreto-ley 29/2026.
- 23 de diciembre de 2026Constitución de las nuevas Cámaras.
- 31 de diciembre de 2027Fin del tope del 2 % en la actualización de rentas.
- 31 de diciembre de 2030Fin del límite del 70 % y del régimen especial de suspensión de desahucios.
8. Preguntas frecuentes
¿La Ley de Vivienda de 2023 queda sin efecto por las elecciones?
No. La Ley 12/2023 es una ley aprobada por las Cortes y sigue vigente. La convocatoria de elecciones no afecta a las leyes ya aprobadas.
¿Siguen en vigor las medidas de alquiler de octubre de 2026?
Sí, a 12 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el 28/2026 lo estará desde el 15 de noviembre, pero ambos necesitan ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso.
¿Puede aprobarse una ley de vivienda antes de final de año?
Las Cortes están disueltas y las nuevas Cámaras se constituyen el 23 de diciembre de 2026. Hasta entonces siguen en funciones las Diputaciones Permanentes (artículo 78.3 de la Constitución). El artículo 151.5 del Reglamento del Congreso contempla los decretos-leyes que el Gobierno dicte entre legislaturas.
¿Afectan las elecciones generales a las leyes canarias?
No. El Real Decreto 806/2026 disuelve el Congreso de los Diputados y el Senado. Las leyes de Canarias las aprueba el Parlamento de Canarias, al que ese real decreto no se refiere.
9. Fuentes oficiales
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución y convocatoria de elecciones (BOE)
- Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE de 2-10-2026)
- Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 27/2026 (BOE de 2-10-2026)
- Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto-ley 28/2026 (BOE de 7-10-2026)
- Reglamento del Congreso de los Diputados, artículos 57, 151 y 207 (BOE)
- Sentencia 53/2026 del Tribunal Constitucional y Sentencia 59/2026 (BOE)
- Ministerio de Hacienda: nota informativa de 5 de octubre de 2026 sobre Verifactu
Datos a 12 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal.
Quien tenga una compra o un alquiler en curso y quiera repasar qué norma le aplica puede escribirnos en contacto.