Marco normativo vigente en julio de 2026
La Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, constituye el eje del REF. Según el artículo 27 de esta norma, la Reserva para Inversiones en Canarias permite reducir la base imponible del Impuesto sobre Sociedades con las dotaciones procedentes de beneficios no distribuidos de establecimientos situados en Canarias, a cambio de materializarlas en inversiones cualificadas en el archipiélago dentro de un plazo y con un periodo de mantenimiento. Las reformas estatales sucesivas y el reglamento de desarrollo aprobado por el Real Decreto 1758/2007 han ajustado paulatinamente las condiciones de elegibilidad y los sectores incentivados. En julio de 2026, la aplicación de la RIC sigue operativa; desde 2015 el régimen se acoge al Reglamento general de exención por categorías de la Unión Europea, lo que obliga a respetar los límites de acumulación de ayudas regionales y a declararlas anualmente a la Administración tributaria, sin necesidad de notificación individual a la Comisión. Conviene consultar el texto consolidado de la ley y sus modificaciones para verificar los plazos y porcentajes actualizados en cada ejercicio.
Ajustes en la Reserva para Inversiones y su impacto inmobiliario
Los cambios recientes en la RIC afectan sobre todo al modo de materialización: la Ley 6/2025 permite, para los periodos iniciados desde 2025, materializar la reserva en viviendas situadas en Canarias destinadas al arrendamiento como domicilio habitual. La inversión inmobiliaria ha mantenido su elegibilidad en los supuestos tasados por la ley —inmuebles afectos a la actividad económica del contribuyente, rehabilitación de establecimientos turísticos por empresas turísticas, viviendas protegidas, suelo industrial o zonas comerciales en rehabilitación y, desde 2025, viviendas destinadas al alquiler habitual—, siempre que se cumplan los requisitos de permanencia y afectación; la ley excluye expresamente la materialización en inmuebles destinados a vivienda vacacional. Además, la propia ley exige que el arrendamiento de inmuebles se desarrolle como actividad económica, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, y sin vinculación directa o indirecta con el arrendatario. No basta con adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler; es necesario acreditar una explotación económica real, con personal contratado y arrendamiento efectivo en plazo. Estas exigencias derivan de la propia Ley 19/1994 y de su encaje como ayuda regional a la inversión en el marco europeo de exención por categorías, no de un régimen de minimis, y dejan fuera del incentivo la inversión patrimonial pasiva.
Zona Especial Canaria: continuidad con matices
La Zona Especial Canaria, regulada en el Título V de la misma Ley 19/1994, fue autorizada inicialmente por la Comisión Europea y opera desde 2015 al amparo del Reglamento general de exención por categorías, de modo que su vigencia ha ido ligándose a los sucesivos plazos de ese marco europeo. En julio de 2026, la ZEC sigue operativa con el tipo especial del 4 % en el Impuesto sobre Sociedades; según el artículo 29 de la Ley 19/1994, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023, la autorización de nuevas inscripciones en el registro tiene como límite el fin de vigencia del reglamento europeo de exención por categorías, fijado en el 31 de diciembre de 2026 salvo norma que lo sustituya, y las entidades inscritas pueden disfrutar del régimen durante los seis años siguientes. La exigencia de creación de empleo y de inversión mínima se ha mantenido, y la lista de actividades elegibles del anexo de la ley no se ha modificado desde la Ley 8/2018. El sector inmobiliario tiene un encaje limitado en la ZEC: ni la promoción inmobiliaria ni las actividades inmobiliarias de tenencia, alquiler o gestión de activos figuran en el anexo de actividades de la Ley 19/1994; sí lo hacen, entre otras, la rehabilitación y reforma de edificios y los servicios técnicos de arquitectura e ingeniería. Las entidades holding, las meras tenedoras de inmuebles y los centros de coordinación intragrupo quedan fuera del régimen, sin que la acreditación de funciones empresariales permita salvar esa exclusión.
Lo que aún se debate: próximas negociaciones con Bruselas
Los incentivos del REF dependen del marco europeo de ayudas de Estado —el Reglamento general de exención por categorías y el mapa de ayudas regionales—, cuya renovación periódica condiciona los plazos de la RIC y de la ZEC. En julio de 2026 no consta ninguna modificación de la Ley 19/1994 en trámite en las Cortes Generales; lo que está en revisión es el marco europeo: la Comisión Europea sometió a consulta pública, entre febrero y abril de 2026, el borrador de un nuevo Reglamento general de exención por categorías, cuya adopción prevé para finales de 2026 con entrada en vigor el 1 de enero de 2027. Ese nuevo reglamento no ha sido aprobado aún, por lo que cualquier afirmación sobre sus efectos concretos en la RIC o en la ZEC debe tomarse como especulación informada. La revisión europea se orienta, según la propia Comisión, a simplificar las normas de compatibilidad y a adaptarlas a la evolución tecnológica y del mercado; queda por ver cómo se trasladan al régimen de las regiones ultraperiféricas. El contenido final de ese reglamento, y su traslado a la Ley 19/1994, determinará si herramientas como la RIC y la ZEC mantienen su forma actual o experimentan modificaciones sustanciales en los próximos ejercicios.
Implicaciones para la inversión inmobiliaria en Canarias
La incertidumbre normativa introduce un componente de prudencia en cualquier planificación fiscal a medio plazo. La inversión inmobiliaria que aspire a beneficiarse del REF debe diseñarse con flexibilidad suficiente para adaptarse a cambios reglamentarios. Conviene estructurar operaciones que demuestren actividad económica real, mantengan empleo local y generen valor añadido verificable. La mera tenencia de activos o la gestión patrimonial pasiva quedan cada vez más expuestas a cuestionamientos administrativos. En julio de 2026, el REF sigue siendo un marco favorable para inversores comprometidos con el territorio, pero exige rigor técnico y seguimiento continuo de la evolución normativa. Cualquier decisión debe apoyarse en asesoramiento actualizado y en la comprobación de los textos legales vigentes en cada momento.
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