La regulación canaria: cambio de era en diciembre de 2025
El marco del Decreto 113/2015 — registro con simple declaración responsable, requisitos de habitabilidad, normas de funcionamiento — ha sido sustituido para las nuevas altas por la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. El cambio es estructural: el uso vacacional de una vivienda debe estar habilitado por el planeamiento urbanístico del municipio, con una reserva mínima del 90 % del suelo residencial para vivir (80 % en La Palma, La Gomera y El Hierro) y un tope general del 10 % de viviendas en uso turístico por municipio (20 % en los de reto demográfico). Las nuevas altas exigen además mínimos de superficie (35 m² útiles), eficiencia energética y, cuando proceda, conformidad de la comunidad de propietarios.
Para las viviendas que ya estaban registradas antes del 13 de diciembre de 2025 se abre un régimen transitorio con tres vías: consolidar el uso turístico renunciando al residencial, continuar cinco años con caducidad automática, o extender la actividad hasta veinte años vinculándola a los incentivos que fija la ley. Elegir bien la vía — y hacerlo en plazo — es hoy la decisión más importante para cualquier propietario de vacacional en Canarias.
Diferenciación por zonas y por tipo
Zonas turísticas consolidadas (Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas) ofrecen rentabilidades brutas habituales del 5-8 % en alquiler vacacional bien gestionado, frente al 3-5 % del alquiler residencial estable. La diferencia compensa el coste operativo superior del vacacional: rotación, limpieza, gestión de reservas, marketing.
El coste operativo real
Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) entre el 10 % y el 25 % del ingreso bruto, gestión local profesional otro 15-25 %, limpiezas, mantenimiento, ocupación inconstante. Modelizar el coste real, no el bruto, es lo que separa una inversión rentable de un dolor de cabeza.
Estacionalidad
Tenerife tiene la ventaja de una estacionalidad muy suave frente a otros destinos: la ocupación anual buena en zonas premium puede superar el 70 %. Aún así, los meses fuertes (octubre a abril) concentran el ingreso. Pricing dinámico bien aplicado es clave para maximizar resultados.
Vigilar la regulación
El escenario restrictivo ya no es una hipótesis: se materializó con la Ley 6/2025. Lo que queda por definir — y hay que vigilar municipio a municipio — es cómo cada planeamiento urbanístico habilita o veta el uso turístico, y cómo se aplican los topes en la práctica. Quien invierte hoy en vacacional debe comprar con la licencia y el encaje urbanístico verificados, no con la expectativa de regularizar después; y quien ya opera debe tener decidida su vía transitoria. El valor del activo depende más que nunca de su estatus regulatorio.
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