Cierre de 2025: balance
2025 cerró con crecimiento moderado de precios en zonas premium y estabilización en residencial estándar. La oferta de obra nueva sigue siendo limitada en el sur; el mercado de segunda mano absorbió la mayor parte de la demanda. La demanda extranjera se mantuvo diversificada, sin sobresaltos.
Tipos: relajación esperada
La política monetaria del BCE iniciada en 2024 sigue trasladándose a hipotecas durante 2025 y debería continuar haciéndolo en 2026. A comienzos de 2026 se veían alcanzables tipos hipotecarios efectivos por debajo del 3 %, con expectativa de nuevas bajadas. Actualización a 11 de octubre de 2026: el último euríbor a un año publicado, el de septiembre de 2026, es del 3,247 % (Banco de España, resolución de 1 de octubre de 2026), ya por encima de ese nivel; los números de cualquier operación deben hacerse con el tipo vigente y no con aquella previsión.
Distress: ventana abierta pero específica
El stock de NPLs y REOs en balance de la banca española se ha reducido respecto a años anteriores, pero sigue habiendo flujo. Las oportunidades hoy son más selectivas y menos volumétricas: hay que ser más exigente con la diligencia y más cuidadoso con la valoración.
Vivienda nueva: presión y oportunidad
La escasez estructural de vivienda nueva en zonas demandadas mantiene el atractivo de la promoción. El primer paso es cómo saber qué admite un terreno. Costes de construcción siguen elevados; la viabilidad de cada proyecto depende además del tipo financiero vigente (véase la actualización del apartado de tipos).
Lo que vigilar
El despliegue municipal de la Ley 6/2025 de vivienda vacacional — que ya cambió las reglas del juego en diciembre —, eventual declaración de zonas tensionadas, cambios fiscales estatales y autonómicos, decisiones sobre el REF al agotarse el marco actual. Cada uno de estos puntos puede cambiar el modelo del próximo año. Operar con criterio diversificado sigue siendo el mejor seguro.
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