En resumen (datos a 12 de octubre de 2026)
- La licencia no caduca sola: hace falta un expediente con audiencia al interesado y una resolución que la declare (Ley 4/2017, artículo 347).
- Las licencias son transmisibles, pero el cambio de titular debe comunicarse al ayuntamiento (artículo 348).
- Para escriturar e inscribir la obra nueva de un edificio de viviendas hay que acreditar el seguro decenal (Ley 38/1999, artículos 19 y 20).
- Mientras la obra está en curso, la Administración puede actuar en cualquier momento si lo construido no se ajusta a la licencia (artículo 361).
Lo que sigue resume la normativa general de Canarias. Cada municipio añade condiciones propias y cada obra tiene su expediente.
1. ¿Qué se compra exactamente al comprar una obra parada?
Tres cosas a la vez. El suelo, con sus cargas: puede arrastrar la hipoteca del promotor anterior o embargos. La construcción ejecutada, cuyo estado real solo se conoce con un informe técnico. Y la posición administrativa: licencia, proyecto, dirección facultativa y lo que el ayuntamiento tenga abierto sobre esa parcela.
En el Registro de la Propiedad la obra puede constar o no. Para inscribir una obra nueva en construcción, el notario exige la licencia y una certificación de técnico competente de que lo descrito se ajusta al proyecto autorizado (artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal). Si nada está inscrito, la nota simple seguirá mostrando un solar.
2. ¿Sigue siendo válida la licencia?
El artículo 347 de la Ley 4/2017 establece que las licencias de obra fijan un plazo para comenzar y otro para concluir, que no pueden exceder de cuatro años cada uno; si la licencia no dice nada, se aplican esos máximos. El interesado puede pedir una o varias prórrogas, y el ayuntamiento solo puede denegarlas de forma motivada. Si no contesta en un mes, la prórroga se entiende concedida, siempre que se pidiera antes de vencer el plazo y que, sumada a las anteriores, no supere el plazo inicial.
Vencido el plazo, la licencia no desaparece de forma automática. La Administración queda facultada para abrir un expediente de caducidad, con audiencia al interesado, y puede también conceder de oficio una nueva prórroga. Si finalmente declara la caducidad, la licencia se extingue y las obras no pueden iniciarse ni proseguirse sin solicitar y obtener otra. Dos consecuencias interesan a quien compra: el ayuntamiento puede ordenar, a costa del interesado, los trabajos imprescindibles de seguridad, incluida la demolición; y, pasado un año sin nueva licencia, la obra inacabada puede quedar sujeta al régimen de edificación forzosa.
Si la licencia sigue viva, puede cambiar de manos. El artículo 348 las declara transmisibles y obliga a comunicar la transmisión al ayuntamiento. Hasta que se comunica, el titular anterior y el nuevo responden ambos.
3. ¿Y si lo construido no coincide con la licencia?
En un edificio terminado, la Administración dispone como regla de cuatro años desde la completa terminación para iniciar el restablecimiento de la legalidad urbanística; ese límite no rige, entre otros casos, en suelo rústico de protección ambiental ni en el dominio público y sus zonas de servidumbre. En una obra parada el plazo ni siquiera ha empezado a contar: el artículo 361 permite actuar en cualquier momento mientras las obras estén en curso de ejecución, y ejecutar las órdenes también en cualquier momento cuando la edificación no está terminada.
4. ¿Qué garantías hacen falta para terminar y vender?
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, hace responder a los agentes de la obra durante diez años por los daños estructurales y tres por los que afecten a la habitabilidad, y al constructor durante uno por los defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra (artículo 17). Para los edificios cuyo destino principal es la vivienda, la garantía de diez años es obligatoria (disposición adicional segunda), y sin acreditarla no se autorizan ni se inscriben las escrituras de declaración de obra nueva (artículo 20).
El tomador de ese seguro es el promotor, los asegurados son él y los sucesivos adquirentes, y la prima debe estar pagada en el momento de la recepción de la obra (artículo 19.2).
5. ¿Qué trámites quedan al acabar la obra?
Terminada la obra, la primera ocupación se tramita en Canarias mediante comunicación previa, acompañada del título que habilitó la obra y del certificado final expedido por técnico competente, y debe presentarse con al menos un mes de antelación (artículos 349 y 350 de la Ley 4/2017). Las compañías suministradoras exigen esa comunicación para contratar los servicios definitivos (artículo 336).
6. ¿Qué impuesto grava la compra?
Depende de quién vende. Si el vendedor es un empresario o promotor, la operación entra en el ámbito del IGIC, y la exención de las segundas entregas no alcanza a una obra en curso, porque solo cubre las que tienen lugar «después de terminada su construcción o rehabilitación» (artículo 20 del texto refundido del IGIC). Tampoco queda exento el terreno cuando se transmite junto con una edificación en curso sujeta al impuesto; la norma mantiene la exención para los terrenos no edificables en los que existan construcciones agrarias indispensables para su explotación o construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas (artículo 19). El tipo general del IGIC es el 7 %, y la escritura tributa además por actos jurídicos documentados al 1 %.
Si quien vende no actúa como empresario, la compra tributa por transmisiones patrimoniales al 6,5 %, o al 7 % si se adquiere en subasta judicial, administrativa o notarial (artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2009). Son los tipos de los textos consolidados a 12 de octubre de 2026; la calificación de cada caso corresponde a un asesor fiscal.
El Real Decreto-ley 29/2026 limita a determinados compradores la adquisición de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por tasación, y según su texto se refiere a viviendas en uso y a las de edificios que ya disponen de certificado de fin de obra. Es la segunda versión de una norma que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026); está en vigor mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación.
7. Qué comprobar y dónde
| Qué comprobar | Dónde | Para qué |
|---|---|---|
| Titular, cargas y si consta la obra en construcción | Nota simple del Registro de la Propiedad | Saber qué deudas acompañan a la finca |
| Licencia, fechas, prórrogas y expediente de caducidad | Ayuntamiento (expediente de la licencia) | Saber si se puede continuar o hay que pedir otra |
| Expedientes de disciplina urbanística | Ayuntamiento | Detectar órdenes de restablecimiento o de ejecución |
| Condiciones urbanísticas actuales de la parcela | Cédula urbanística (artículo 328) | Saber qué se autorizaría hoy |
| Ajuste de lo ejecutado al proyecto | Informe de técnico independiente | Medir el coste de terminar o de corregir |
| Condiciones del seguro decenal | Aseguradora | Poder escriturar e inscribir las viviendas |
| Impuesto de la compra | Asesor fiscal | Cerrar el precio con el coste completo |
Para el resto del análisis sirven los criterios de cómo evaluar un activo con problemas, y si vende una entidad financiera, los de los inmuebles adjudicados a la banca.
8. Preguntas frecuentes
¿Caduca la licencia de obra por el simple paso del tiempo?
No de forma automática. En Canarias, vencido el plazo inicial o prorrogado, el ayuntamiento puede abrir un expediente de caducidad con audiencia al interesado; la licencia solo se extingue cuando una resolución lo declara (artículo 347 de la Ley 4/2017).
¿Puede el comprador continuar con la licencia del promotor anterior?
Sí, si sigue vigente. Las licencias urbanísticas son transmisibles y la transmisión debe comunicarse al ayuntamiento; mientras no se comunique, el titular anterior y el nuevo quedan sujetos a las responsabilidades que se deriven (artículo 348 de la Ley 4/2017).
¿Es obligatorio el seguro decenal al terminar una obra parada?
Sí cuando el destino principal del edificio es la vivienda. Sin acreditar esa garantía no se autorizan ni se inscriben las escrituras de declaración de obra nueva (artículos 19 y 20 y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999).
9. Fuentes oficiales
- Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (arts. 328, 336, 347, 348, 349, 350 y 361)
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (arts. 17, 19 y 20 y disposición adicional segunda)
- Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015 (art. 28)
- Texto refundido del IGIC, Decreto Legislativo 1/2025 (arts. 19, 20 y 32)
- Decreto Legislativo 1/2009, de Canarias: tributos cedidos (arts. 31 y 36)
- Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (art. 7.5)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 1)
- Acuerdo del Congreso de 2 de octubre de 2026, de derogación del Real Decreto-ley 26/2026
Última actualización: 12 de octubre de 2026. Información de carácter general; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal, ni una oferta de inversión.
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