Qué es exactamente un REO
Real Estate Owned: inmueble propiedad de una entidad financiera tras un proceso de ejecución hipotecaria fallido en subasta o cerrado con adjudicación al acreedor. La banca española acumuló cientos de miles de REOs entre 2008 y 2014; muchos han salido al mercado, pero el inventario sigue activo. Eso sí, el grifo se ha cerrado en parte: la reforma procesal de 2025 suprimió la adjudicación al acreedor en subasta desierta para las nuevas ejecuciones, así que el stock existente pierde su principal vía histórica de reposición.
Ventajas frente al NPL
Comprar un REO es comprar el inmueble directamente, sin proceso judicial intermedio y con la situación posesoria normalmente más clara. Eso reduce el riesgo procesal y acorta el tiempo entre la inversión y la salida. A cambio, los descuentos suelen ser menores que los aplicables a NPLs equivalentes. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 1; en vigor mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación a 11 de octubre de 2026) limita hasta el 31 de diciembre de 2030 a las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas con descuento, y a las personas jurídicas que sean gran tenedor, la compra de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación homologada, con excepciones.
Cómo se accede a la cartera de un banco
Las grandes entidades publican carteras periódicamente con su servicer (la entidad gestora del inmueble). Algunos REOs se ofrecen individualmente en portales abiertos al público; los lotes grandes o más interesantes se trabajan en transacciones B2B con operadores conocidos. Acceder al flujo de calidad requiere relación directa con los responsables de carteras de las entidades.
Diligencia previa indispensable
Estado físico real del inmueble (no solo fotografías), situación urbanística, cargas, deudas con comunidad de propietarios, situación de ocupación, deudas de IBI atrasadas. Algunos REOs llegan con sorpresas: ocupaciones ilegales, ITE caducada, derramas pendientes. Entre los activos de la banca hay también edificios sin terminar, con su propia lista de comprobaciones. Cada uno de estos puntos descontados del precio de entrada puede convertir una oportunidad aparente en pérdida.
Estrategia de salida
La salida puede ser venta directa (flip), reforma y venta, o reforma y alquiler con salida a medio plazo. La decisión depende del activo, del mercado local y del coste de capital del inversor. En ROUZ valoramos la salida antes de la compra: nunca compramos sin tesis clara de cómo y cuándo salimos.
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