1. NIE y cuenta bancaria antes de firmar nada
Para comprar, escriturar y pagar impuestos en España, el extranjero necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Lo regula el artículo 205 del Reglamento de extranjería aprobado por el Real Decreto 1155/2024, en vigor desde el 20 de mayo de 2025, y se pide en España en una oficina de extranjería o una comisaría de policía o, desde fuera, en el consulado español. Los ciudadanos de la Unión Europea que vayan a residir en España más de tres meses deben inscribirse además en el Registro Central de Extranjeros. Con el NIE se abre una cuenta en un banco español, como residente o como no residente. El banco pedirá justificar el origen de los fondos, por exigencia de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, así que conviene reunir esos documentos con tiempo.
2. Comprobar la vivienda: nota simple, cargas y comunidad
Antes de entregar dinero hay que saber qué se compra. La nota simple del Registro de la Propiedad indica el titular, la descripción y las cargas, como hipotecas o embargos; conviene pedirla al principio y otra vez justo antes de firmar. El Catastro permite contrastar la superficie y la referencia catastral. Al vendedor se le piden los últimos recibos del IBI, el certificado de la comunidad sobre deudas pendientes que exige el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el certificado de eficiencia energética que regula el Real Decreto 390/2021 y la documentación urbanística disponible. Si piensa alquilar la vivienda a turistas, compruebe antes si el municipio lo permite: lo explicamos en vivienda vacacional en Canarias.
3. Las arras: qué tipo se firma y qué se pierde
El contrato de arras reserva la compra y fija el precio, la fecha de la escritura y una cantidad entregada a cuenta. Lo decisivo es el tipo. En las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, cada parte puede desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si es él quien se echa atrás, devuelve el doble. En las confirmatorias, la cantidad es un anticipo del precio y quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar. Si el contrato no lo dice con claridad, los tribunales no presumen que sean penitenciales, por lo que conviene citar el artículo 1454 cuando se quiere ese efecto. Si va a pedir hipoteca, merece la pena prever en el contrato qué ocurre si el banco no la concede.
4. Firmar sin viajar: el poder notarial
Muchos compradores extranjeros no pueden estar en Tenerife el día de la escritura. La solución habitual es otorgar un poder a favor de una persona de confianza o de un profesional. Puede firmarse ante un notario español o ante el consulado de España en su país; si se firma ante un notario extranjero, el documento necesita, en general, la apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, o la legalización si el país no es parte, y una traducción si no está en español. El poder debe ser concreto: identificar la vivienda, el precio y, si procede, la facultad de firmar la hipoteca. Conviene enviarlo al notario español con semanas de margen para que confirme que le sirve.
5. Hipoteca, firma e impuestos después de la compra
Los bancos españoles prestan a no residentes, aunque suelen pedir más ahorro propio y más documentación sobre los ingresos en el extranjero. Según el artículo 14 de la Ley 5/2019, el banco debe entregarle la Ficha Europea de Información Normalizada y el borrador del contrato con al menos diez días naturales de antelación, y el artículo 15 le obliga a acudir antes al notario para recibir asesoramiento gratuito. En la escritura, el notario identifica los medios de pago. Después se pagan el IGIC o el ITP, según el caso, y cada año el no residente declara el IRNR aunque no alquile la vivienda. Más detalle en gastos e impuestos al comprar, hipotecas para no residentes y el IRNR. La llamada golden visa por compra de vivienda quedó derogada el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025.
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