1. Cargas registrales y fiscales
Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada al día de la valoración, con análisis de todas las cargas (anteriores y posteriores al embargo o ejecución que origina la operación) y de su prelación. Afecciones fiscales del IBI, plusvalía municipal, derramas pendientes con la comunidad de propietarios. Sin nota simple y certificación de deudas, no se puja.
2. Situación posesoria
Quién ocupa el inmueble: el propio ejecutado, inquilinos con contrato firmado en fecha anterior, ocupantes sin título. El proceso para recuperar la posesión varía según el caso: desde un mes a más de un año. Además, desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 2; en vigor mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación a 11 de octubre de 2026) prevé la suspensión del desahucio de personas vulnerables sin alternativa de vivienda: hasta tres años con carácter general y, con un régimen propio hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando demanda una entidad dedicada a comprar inmuebles o créditos hipotecarios impagados con descuento. El mismo decreto-ley limita ciertas compras de vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado: lo explicamos en el límite del 70 %. El coste del proceso —legal y de oportunidad— se descuenta del precio de entrada.
3. Estado físico real
Visita física al inmueble siempre que sea posible. Cuando no, contratación de inspección técnica. Vivienda cerrada y deshabitada durante años puede tener problemas de instalaciones, humedades, deterioro de cubierta, plagas. El coste de puesta en valor importa tanto como el precio de entrada.
4. Situación urbanística
Cédula de habitabilidad o certificado equivalente, certificado energético, situación urbanística del inmueble (legalidad, posibles fueras de ordenación, expedientes urbanísticos abiertos). Activos en distress llegan a veces con sorpresas urbanísticas no resueltas que pueden bloquear venta posterior. El caso extremo es una obra parada, donde la licencia puede estar caducada.
5. Mercado de salida
El precio bajo solo importa si hay mercado de salida razonable. Análisis de comparables del entorno, tiempo medio de comercialización en la zona, demanda dominante (compradores locales vs extranjeros, vivienda habitual vs inversión). La salida la define la viabilidad de la operación, no el precio de entrada.
6. Estructura fiscal de la operación
ITP o IGIC, tratamiento de plusvalía si hay reventa, planificación de la salida. Operaciones cortas (compra-reforma-venta) tributan distinto a operaciones largas (compra-alquiler-venta). Decidir la estructura antes del cierre evita correcciones costosas después.
7. Plan de salida en escenarios
Modelo financiero con tres escenarios: base (lo razonable), pesimista (qué pasa si la posesión tarda o el mercado se enfría) y optimista (si todo va bien). Si los números resisten el escenario pesimista, la operación es razonable. Si no, mejor pasar.
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