Forma jurídica y objeto social
La estructura más empleada es la sociedad limitada con objeto inmobiliario, bien mediante adquisición directa de inmuebles, bien mediante la participación en otras sociedades tenedoras. La elección entre una sociedad operativa —que explota los inmuebles— y una mera tenedora de participaciones depende del grado de actividad económica que se quiera acreditar. La normativa del Impuesto sobre Sociedades distingue entre entidades que desarrollan una actividad económica y entidades patrimoniales, entendiendo por estas aquellas en las que más de la mitad del activo, calculado sobre la media de los balances trimestrales del ejercicio, está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica; en el arrendamiento de inmuebles solo se aprecia actividad económica cuando se cuenta, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, requisito que, cuando la entidad forma parte de un grupo mercantil en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio, se aprecia tomando en consideración a todas las entidades del grupo. Esa distinción condiciona el acceso a varios incentivos del propio Impuesto sobre Sociedades —entre ellos la exención sobre plusvalías de participaciones y el régimen de entidades de reducida dimensión— y anticipa el examen, paralelo pero autónomo, que el Impuesto sobre el Patrimonio y el de Sucesiones realizan para conceder sus beneficios a la empresa familiar.
Transparencia fiscal internacional
Conforme a las normas de transparencia fiscal internacional —adaptadas a la Directiva (UE) 2016/1164 por la Ley 11/2021—, determinadas rentas obtenidas por entidades no residentes controladas por residentes fiscales en España y sometidas a una tributación sensiblemente inferior a la que correspondería en España quedan sujetas a imputación en sede del socio, imputación que, desde esa misma reforma, alcanza también a las rentas obtenidas por los establecimientos permanentes en el extranjero del propio contribuyente. Aunque la normativa se dirige a entidades no residentes, conviene revisar si la holding familiar, aun siendo española, puede verse afectada por la limitación general a la deducibilidad de gastos financieros netos o por la no deducibilidad de los intereses de deudas contraídas con entidades del grupo destinadas a adquirir a otras entidades del grupo participaciones en el capital o los fondos propios de cualquier entidad, o a realizar aportaciones a los fondos propios de otras entidades del grupo, gastos que solo resultan deducibles cuando el contribuyente acredita motivos económicos válidos. El diseño debe prever documentación suficiente que acredite la sustancia económica y evite calificaciones adversas en una eventual inspección.
Protocolo de toma de decisiones y gobierno
La ventaja operativa de una holding reside en centralizar las decisiones sobre compra, venta, rehabilitación o financiación de inmuebles. Para ello resulta conveniente aprobar un protocolo interno que regule mayorías reforzadas, derechos de veto, cláusulas de arrastre y de acompañamiento, y procedimientos de valoración en caso de transmisión de participaciones entre socios. Este protocolo no sustituye los estatutos sociales, pero complementa su redacción y previene bloqueos cuando la propiedad está repartida entre varias ramas familiares. La incorporación a los estatutos e inscripción en el Registro Mercantil de determinadas cláusulas —como las restricciones a la transmisibilidad— les otorga una oponibilidad frente a la sociedad y a terceros de la que carecen los pactos que permanecen reservados entre los socios, y facilita su ejecución en caso de conflicto.
Financiación y apalancamiento
La holding puede endeudarse para adquirir inmuebles o participaciones, de modo que el coste financiero lo soporta la sociedad y repercute en los socios en proporción a su participación. La deducibilidad de los intereses en el Impuesto sobre Sociedades está sujeta a límites cuantitativos y cualitativos que deben revisarse ejercicio a ejercicio. Cuando la entidad recibe préstamos de los propios socios, es necesario documentar el tipo de interés aplicado —que debe ajustarse a valor de mercado— y el plazo de amortización, para evitar calificaciones como aportación encubierta de fondos propios. La financiación externa mediante entidades de crédito suele exigir garantías reales sobre los inmuebles que, sin impedir por sí mismas la venta —el adquirente recibe la finca con la carga hipotecaria—, reducen en la práctica la flexibilidad para enajenar activos, porque los contratos de préstamo acostumbran a condicionar la operación al consentimiento del acreedor mediante cláusulas de amortización anticipada o de vencimiento.
Sucesión y transmisión de participaciones
La holding facilita la transmisión generacional al permitir que los herederos reciban participaciones sociales en lugar de cuotas indivisas sobre inmuebles concretos. Esa estructura simplifica la partición hereditaria y permite aplicar, bajo determinadas condiciones, la reducción en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones prevista en la normativa estatal para la transmisión de empresa familiar, que Canarias mejora en su propia reducción del artículo 22 bis del Decreto Legislativo 1/2009: 99 % para cónyuge y descendientes, 95 % para otros parientes hasta el tercer grado, con cinco años de mantenimiento de lo adquirido y requisitos propios que conviene comprobar en el texto vigente a la fecha del devengo. La exigencia de mantener la participación y la actividad durante un plazo mínimo obliga a planificar con antelación suficiente y a documentar que la entidad cumple los requisitos de actividad económica. La valoración de las participaciones en Sucesiones atiende a su valor de mercado —sin perjuicio de que la Administración tome como referencia las reglas de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio—, la reducción de empresa familiar solo alcanza a la parte del valor que corresponde a los activos afectos a la actividad, y la cuota resultante se ajusta con los coeficientes multiplicadores previstos según el parentesco y el patrimonio preexistente del adquirente.
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