Persona física: ventajas y límites
Comprar como persona física es lo más simple. Funciona bien para una o dos viviendas en alquiler, donde la simplicidad operativa y la tributación por escala IRPF pueden ser competitivas. A partir de cierto volumen, la persona física pierde frente a vehículos societarios.
Sociedad Limitada (SL) y Sociedad Limitada Unipersonal (SLU)
La estructura más habitual. En Sociedades el tipo general es el 25 %, pero desde 2025 las micropymes (cifra de negocios inferior a 1 millón de euros) tributan a tipos reducidos — en 2026, el 19 % sobre los primeros 50.000 € de base y el 21 % sobre el resto, con bajada progresiva —, las pymes de mayor tamaño tienen su propio tipo rebajado en transición y las entidades de nueva creación mantienen el 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio. Ojo: estos tipos reducidos no aplican a las entidades patrimoniales, matiz decisivo en vehículos de mera tenencia de inmuebles. La SL permite reinvertir beneficios sin tributación adicional, separa la responsabilidad y facilita la entrada y salida de socios. La SLU es la versión con un solo socio: misma estructura, sin necesidad de organizar pluralidad accionarial.
Sociedad patrimonial
Una SL puede tener la consideración de sociedad patrimonial a efectos del IS si más de la mitad de su activo no está afecto a actividad económica. Eso excluye los tipos reducidos y los incentivos de empresa de reducida dimensión, y limita la exención del 95 % en las plusvalías por venta de participaciones de la entidad (los dividendos que percibe, en cambio, mantienen la exención si hay participación significativa). No es una figura societaria distinta, es una calificación que se debe controlar para no perder ventajas.
Holding
Una sociedad holding que participa en sociedades operativas inmobiliarias permite consolidar dividendos con la exención del 95 %, facilita reestructuraciones futuras y aísla riesgos por proyecto. Para inversores con varias operaciones simultáneas, la estructura holding-filiales es habitualmente la más eficiente.
Cuándo cada una
Una o dos viviendas en alquiler estable: persona física suele funcionar. De 3 a 10 inmuebles: SL o SLU. Cartera relevante con vocación patrimonial: holding con filiales por proyecto, eventualmente SOCIMI si se alcanza el umbral. Inversión con coinversores: estructura ad hoc para cada operación. La elección no es estética: se debe modelizar.
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