Qué normas están en el aire a 12 de octubre de 2026
- Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, cambiaron las reglas del alquiler de vivienda. El Congreso acordó derogar ambos el 2 de octubre de 2026.
- El Gobierno aprobó el 6 de octubre los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, que vuelven sobre las mismas materias. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre; el 28/2026 lo estará el 15 de noviembre.
- Ninguno de los dos ha sido convalidado todavía. Si no lo son, lo que aquí se apoya en ellos dejará de aplicarse.
1. ¿En qué se diferencia comprar un edificio de comprar un piso?
Quien compra el edificio asume lo que en un piso se reparte con la comunidad: cubierta, estructura e instalaciones. En la nota simple, el edificio puede figurar como una sola finca o estar ya dividido en pisos y locales, cada uno con su número registral. Esa división la crea el título constitutivo de la propiedad horizontal, que describe el inmueble y asigna a cada piso su cuota (artículo 5 de la Ley 49/1960). Si no existe y la idea es vender por unidades, habrá que otorgarla, y confirmar antes cuántas viviendas admite el planeamiento.
2. ¿Qué ocurre con los inquilinos que ya viven en el edificio?
Los contratos no se extinguen con la venta. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos subroga al comprador en la posición del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Esta regla no depende de los decretos de octubre. Las tres que siguen, sí: todas están pendientes de convalidación a 12 de octubre de 2026.
Tanteo y retracto en la venta en bloque. La redacción anterior a estos decretos excluía estos derechos cuando la vivienda se vendía junto con las demás viviendas o locales del mismo arrendador en el inmueble. El artículo 25.7 que introduce el Real Decreto-ley 29/2026 dice lo contrario: los derechos del arrendatario «no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable». El vendedor debe notificar a cada inquilino el precio imputado a su vivienda; el inquilino dispone de treinta días naturales; la escritura tiene que recoger ese precio para inscribirse, y la renuncia anticipada no se admite. Los plazos, el reparto del precio y las cuestiones que la norma deja abiertas están en tanteo y retracto al comprar un edificio con inquilinos.
Indemnización si no se prorroga el contrato. El Real Decreto-ley 28/2026 alarga las prórrogas tácitas a periodos de cinco años, o siete si arrienda una persona jurídica, y exige al arrendador avisar con seis meses si no quiere prorrogar. En ese caso, y salvo en los supuestos que la propia norma excluye (entre ellos, que el arrendador persona física necesite la vivienda para sí o para su familia), debe indemnizar al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades o una mensualidad por cada año que haya residido en la vivienda, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios o, en su defecto, con la renta vigente. Lo que interesa a quien compra es la frase final: la venta no afecta a ese derecho, «que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador».
Renta y prórroga extraordinaria. Para las actualizaciones anuales que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 dispone que, a falta de nuevo pacto, la subida no puede superar el 2 %, y que no procede subida alguna si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia. El inquilino al corriente de pago puede pedir además una prórroga extraordinaria de hasta dos años, con las condiciones y excepciones de la disposición final quinta. El marco general está en la Ley de Vivienda y los alquileres en Canarias.
3. ¿Cuándo pasa el comprador a ser gran tenedor?
La Ley 12/2023 llama gran tenedor a quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de ese uso. La redacción que le da el Real Decreto-ley 29/2026 añade que, si una finca registral comprende un edificio con varias unidades residenciales, cada una cuenta como un inmueble aunque no haya división horizontal inscrita.
El artículo 1 de ese decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2030 que las personas jurídicas que sean gran tenedor, y las entidades dedicadas a comprar inmuebles con descuento, adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación homologada, con las excepciones que el propio artículo recoge. Tanto el cómputo por unidades como este límite están en vigor mediante real decreto-ley y pendientes de convalidación.
4. ¿Qué impuestos se pagan al comprar un edificio en Canarias?
| Situación | Impuesto de la compra | Norma |
|---|---|---|
| Edificio usado vendido por un particular | ITP al 6,5 % | Decreto Legislativo 1/2009, art. 31.1.a) |
| Edificio terminado que vende una empresa (segunda entrega) | Exento de IGIC y, por ello, sujeto a ITP al 6,5 %. Si el comprador es empresario con derecho a deducir, el vendedor puede renunciar a la exención | Texto refundido del IGIC, arts. 20 y 23 |
| Edificio que se compra para rehabilitarlo o para demolerlo y promover de nuevo, vendido por una empresa | La exención anterior no se aplica: IGIC al 7 % y AJD al 1 % | Texto refundido del IGIC, art. 20, letras b) y c) |
| Primera entrega tras construir o rehabilitar, o venta con renuncia a la exención | IGIC al 7 % y AJD al 1 % | Texto refundido del IGIC, art. 32; Decreto Legislativo 1/2009, art. 36 |
Tipos generales según los textos consolidados a 12 de octubre de 2026. Qué se entiende por rehabilitación a estos efectos lo define el propio texto del impuesto. Las diferencias con la Península están en IGIC e IVA.
5. ¿Qué se revisa del estado técnico y urbanístico?
La Ley 4/2017, del Suelo de Canarias, permite a la Administración requerir la inspección técnica de edificaciones, que tiene una eficacia de veinte años (artículo 269). Están sujetos los edificios de vivienda colectiva que alcanzan los 80 años (disposición adicional tercera). El diagnóstico propio se trata en reformas estructurales en edificios antiguos.
En lo urbanístico, el ayuntamiento expide una cédula urbanística con la clasificación y las condiciones de la parcela en quince días si se indica la referencia catastral; su vigencia es de un año (artículo 328).
6. Lista de comprobación antes de las arras
- Nota simple reciente: titular, cargas y si hay división horizontal.
- Contratos de alquiler vigentes: fechas, rentas, fianzas, quién arrendó y cuántos años lleva cada inquilino.
- Notificaciones de tanteo e indemnizaciones por no prórroga que podrían corresponder.
- Cómputo de viviendas del comprador, para saber si alcanza la condición de gran tenedor.
- Inspección técnica, informe propio del edificio y cédula urbanística.
- Impuesto aplicable (ITP o IGIC) confirmado por escrito antes de fijar el precio.
- Estado de los dos decretos-ley el día de la firma.
7. Preguntas que suelen hacerse
¿Tienen los inquilinos derecho de tanteo si se vende el edificio entero?
A 12 de octubre de 2026, sí, siempre que su vivienda sea jurídicamente individualizable. Lo establece el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre mediante real decreto-ley y pendiente de convalidación. Un decreto anterior con la misma regla, el 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026.
¿Hereda el comprador la indemnización al inquilino si no prorroga el contrato?
Según el Real Decreto-ley 28/2026, sí: el derecho del inquilino a la indemnización no se ve afectado por la venta y corresponde al adquirente que se subroga como arrendador, salvo en los supuestos que la propia norma excluye. Su importe es el mayor entre doce mensualidades y una por año de residencia. La norma entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y está pendiente de convalidación.
¿Puede dedicarse el edificio a alquiler vacacional?
Depende de la normativa canaria de vivienda vacacional y del planeamiento de cada municipio; no conviene darlo por hecho al valorar la compra. Los requisitos están explicados en la guía de vivienda vacacional en Canarias.
8. Dónde comprobarlo
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 10, 14 y 25)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (arts. 1, 3 y 4 y disposiciones finales quinta y sexta)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (artículo único y disposición final segunda)
- Acuerdo del Congreso de 2 de octubre de 2026, de derogación del Real Decreto-ley 26/2026
- Acuerdo del Congreso de 2 de octubre de 2026, de derogación del Real Decreto-ley 27/2026
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (art. 3.k)
- Decreto Legislativo 1/2009, de Canarias: tributos cedidos (arts. 31 y 36)
- Texto refundido del IGIC, Decreto Legislativo 1/2025 (arts. 20, 23 y 32)
- Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (art. 7.5 y disposición adicional tercera)
- Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (arts. 269 y 328 y disposición adicional tercera)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (art. 5)
Redactado con las normas publicadas hasta el 12 de octubre de 2026. Información general, que no equivale a asesoramiento jurídico ni fiscal ni es una oferta de inversión. Los apartados 2 y 3 deben releerse cuando el Congreso vote los decretos-ley.
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