En resumen
- El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7-10-2026) está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026, de la misma fecha, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.
- Actualización de la renta: en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, sin pacto nuevo la subida no puede superar el 2 %.
- Prórroga extraordinaria: por plazos anuales y hasta dos años, a petición del inquilino que esté al corriente de pago.
- Alquiler temporal: más de 31 días, hasta 12 meses como regla general y con causa escrita.
- Ambas normas están pendientes de convalidación a 12 de octubre de 2026.
1. ¿Cuánto puede subir la renta en la actualización anual?
La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica, mientras siga en vigor, a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Distingue dos situaciones:
- Si la renta ya supera el límite máximo que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede subida alguna.
- En el resto de casos, la subida es la que acuerden las partes en un pacto nuevo. Si no hay ese pacto, no puede ser superior al 2 %.
Se aplica además la regla general del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026: sin pacto expreso no hay actualización y, en todo caso, el incremento no puede exceder de la variación del índice de referencia IRAV.
2. ¿Quién puede pedir la prórroga extraordinaria de dos años?
La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, la reconoce al inquilino de vivienda habitual cuyo contrato estuviera vigente el 8 de octubre de 2026 y en el que termine la prórroga obligatoria del artículo 9.1 antes del 31 de diciembre de 2028, termine la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 o termine un periodo de tácita reconducción. Las condiciones son estas:
- El inquilino debe estar al corriente de pago y haberlo estado, mes a mes, durante los ocho meses anteriores.
- La prórroga se concede por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con las mismas condiciones del contrato.
- El arrendador está obligado a aceptarla, salvo acuerdo distinto entre las partes, firma de un contrato nuevo o necesidad acreditada de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares en los términos del artículo 9.3.
- No se aplica si las partes renuevan o firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior.
3. ¿Qué cambia el 15 de noviembre de 2026 en la prórroga ordinaria?
El Real Decreto-ley 28/2026 sustituye desde el 15 de noviembre de 2026 la redacción del artículo 10 que hoy está en vigor. Se aplica cuando el contrato ha cumplido cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y nadie ha avisado de que no quiere continuar:
| Cuestión | Hasta el 14-11-2026 | Desde el 15-11-2026 (RDL 28/2026) |
|---|---|---|
| Duración de la prórroga tácita | Plazos anuales, hasta tres años más. | Plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. |
| Preaviso del arrendador | Cuatro meses. | Seis meses (cuatro si al entrar en vigor la norma faltan menos de seis para el vencimiento). |
| Si el arrendador decide no prorrogar | Sin indemnización legal. | Indemnización al inquilino: la mayor entre doce mensualidades o una mensualidad por año residido, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios. Hay excepciones, entre ellas la necesidad de la vivienda por un arrendador persona física. |
Los avisos de no prórroga hechos válidamente antes de la publicación del decreto-ley conservan su eficacia y no generan indemnización (disposición transitoria única).
4. ¿Cómo queda el alquiler de temporada?
Hasta octubre de 2026 la ley trataba el alquiler «por temporada» como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor y pendiente de convalidación, crea el arrendamiento de vivienda temporal y lo somete a las reglas de la vivienda:
- Cubre a quien está desplazado temporalmente de su domicilio habitual «por causa justificada y acreditable» (artículo 2.3).
- El contrato debe expresar esa causa. La prueba de que existe corresponde al arrendador; sin ella, el contrato se trata como alquiler de vivienda habitual desde su firma (artículo 7.2).
- Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierten el primero en alquiler habitual (artículo 9 bis).
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado, sin posibilidad de prórroga; si se renuevan, se les aplica el nuevo (disposición transitoria octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Las estancias de 31 días o menos tienen en Canarias reglas turísticas propias: véase la guía de vivienda vacacional.
5. ¿Qué más cambia en el contrato?
| Materia | Antes | Ahora (a 12 de octubre de 2026) |
|---|---|---|
| Tributos de la vivienda | Podía pactarse que los pagara el inquilino. | No pueden imponerse al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1). |
| Seguro de impago | Cabía «cualquier tipo de garantía» adicional. | No puede exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago (art. 36.5). |
| Renuncia al tanteo y retracto | Podía pactarse. | No puede pactarse (art. 25.8). |
«Antes»: redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada el 25 de mayo de 2023. «Ahora»: redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor y pendiente de convalidación.
6. ¿Qué pasa si los decretos-leyes no se convalidan?
Con las Cortes disueltas, la decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si deroga las normas, dejan de estar en vigor; el acuerdo se publica en el BOE. Ya ocurrió este otoño: los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, con los mismos títulos, fueron derogados el 2 de octubre de 2026. Conviene comprobar el estado de la norma el día en que se firme; lo explicamos en qué es un real decreto-ley pendiente de convalidación.
7. Preguntas frecuentes
¿El tope del 2 % se aplica a mi contrato aunque sea anterior a octubre de 2026?
Sí, a 12 de octubre de 2026, si es un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y la anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. El tope opera cuando no hay un pacto nuevo entre las partes sobre la subida. La regla está en vigor mediante un real decreto-ley pendiente de convalidación.
¿Puedo seguir firmando contratos de once meses?
Según la redacción vigente a 12 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), el arrendamiento de vivienda temporal exige una causa real y acreditable de desplazamiento temporal del inquilino, expresada en el contrato. Sin ella, el contrato queda sometido a las reglas del alquiler de vivienda habitual, con su duración mínima y sus prórrogas.
¿Hay zonas tensionadas en Canarias?
En la resolución estatal que recoge las zonas declaradas en el segundo trimestre de 2026, publicada en el BOE el 29 de julio de 2026, no figura ninguna zona de Canarias. Es un dato que cambia cada trimestre.
8. Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7-10-2026)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7-10-2026)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
- Resolución de 24 de julio de 2026 sobre zonas tensionadas (BOE)
Datos a 12 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal.
Para revisar un contrato de alquiler concreto con estas reglas puede escribirnos desde la página de contacto.