Cómo funciona el portal de subastas del BOE
Desde 2015 las subastas judiciales en España se celebran electrónicamente a través del Portal de Subastas del BOE, y la reforma de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril) cambió las reglas del juego. El procedimiento abre un plazo de 20 días naturales durante el cual los interesados pujan. En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 las pujas son secretas (artículos 648 y 649 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): durante la subasta el Portal no informa de si hay pujas ni de su importe y al cierre solo publica el mejor precio ofrecido, así que ahí la estrategia de "cubrir al mejor postor en el último minuto" ha muerto. En las demás subastas del Portal, incluidas las de ejecuciones anteriores a esa fecha, el importe de la puja más alta puede seguir a la vista: el Portal indica en cada subasta si las pujas son secretas o no, y los datos de los postores no son públicos en ningún caso. Para participar en una subasta judicial del régimen nuevo hay que constituir un depósito del 20 % del valor de subasta en inmuebles (mínimo 1.000 €; el letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo; antes de la reforma era el 5 %; artículo 669.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que desplaza para los inmuebles el 10 % de la regla general del artículo 647, la que en la práctica rige para bienes muebles) y estar dado de alta como pujador en el sistema. No confunda este depósito con el de otras subastas del mismo Portal: en las de la Agencia Tributaria es del 5 % del tipo de subasta para inmuebles (artículo 103 bis del Reglamento General de Recaudación) y en las notariales, del 5 % del valor de los bienes (artículo 75 de la Ley del Notariado), a 14 de octubre de 2026. Y ganar la puja no basta: el remate solo se aprueba si alcanza los umbrales legales sobre el valor de subasta (con carácter general, el 70 % — o el 60 % en vivienda habitual —, con umbrales inferiores sujetos a decisión del tribunal).
Tipos de subasta y precios mínimos
Las subastas judiciales pueden derivar de ejecuciones hipotecarias, embargos, concursos o procedimientos civiles. En la subasta electrónica no hay un "precio de salida" clásico: se admite cualquier puja, y lo que decide es si el remate alcanza los umbrales de aprobación sobre el valor de subasta. La regla práctica: estudiar caso por caso, no asumir que cualquier precio bajo es una oportunidad.
La carga oculta: cargas anteriores
Es el riesgo principal y donde más operaciones inexpertas se rompen. Las cargas anteriores al embargo o hipoteca que origina la subasta no se cancelan automáticamente con la adjudicación: subsisten. Una hipoteca anterior preferente, una afección fiscal, una nota marginal urbanística pueden convertir una adjudicación aparentemente barata en un activo caro. La ley no obliga al postor a presentar una nota simple: es el juzgado quien pide al registro la certificación de dominio y cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, si la petición de subasta se demora más de seis meses desde esa certificación, el letrado de la Administración de Justicia puede pedir de oficio una nota simple registral actualizada, que se publica en el Portal de Subastas. Aun así, conviene que usted pida una nota simple actualizada antes de pujar.
Posesión y desalojo
La adjudicación da propiedad pero no necesariamente posesión. Si el inmueble está ocupado —por el ejecutado, por inquilinos con contrato anterior, por ocupantes sin título— el proceso de recuperación de posesión puede tardar meses o años. Hay que descontar este coste y este tiempo del modelo financiero.
Cómo lo abordamos
En ROUZ trabajamos las subastas con criterio operador: due diligence completa de cargas, valoración técnica del activo, modelo financiero con escenarios de posesión, y participación selectiva. No pujamos por todo, pujamos cuando los números resisten el peor de los escenarios.
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