Cómo funciona el portal de subastas del BOE
Desde 2015 las subastas judiciales en España se celebran electrónicamente a través del Portal de Subastas del BOE, y la reforma de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril) cambió las reglas del juego. El procedimiento abre un plazo de 20 días naturales durante el cual los interesados pujan — ahora con pujas secretas: ya no se ve la oferta rival, así que la estrategia de "cubrir al mejor postor en el último minuto" ha muerto. Para participar hay que constituir un depósito del 20 % del valor de subasta en inmuebles (mínimo 1.000 €; antes de la reforma era el 5 %) y estar dado de alta como pujador en el sistema. Y ganar la puja no basta: el remate solo se aprueba si alcanza los umbrales legales sobre el valor de subasta (con carácter general, el 70 % — o el 60 % en vivienda habitual —, con umbrales inferiores sujetos a decisión del tribunal).
Tipos de subasta y precios mínimos
Las subastas judiciales pueden derivar de ejecuciones hipotecarias, embargos, concursos o procedimientos civiles. En la subasta electrónica no hay un "precio de salida" clásico: se admite cualquier puja, y lo que decide es si el remate alcanza los umbrales de aprobación sobre el valor de subasta. La regla práctica: estudiar caso por caso, no asumir que cualquier precio bajo es una oportunidad.
La carga oculta: cargas anteriores
Es el riesgo principal y donde más operaciones inexpertas se rompen. Las cargas anteriores al embargo o hipoteca que origina la subasta no se cancelan automáticamente con la adjudicación: subsisten. Una hipoteca anterior preferente, una afección fiscal, una nota marginal urbanística pueden convertir una adjudicación aparentemente barata en un activo caro. La nota simple actualizada es obligatoria.
Posesión y desalojo
La adjudicación da propiedad pero no necesariamente posesión. Si el inmueble está ocupado —por el ejecutado, por inquilinos con contrato anterior, por ocupantes sin título— el proceso de recuperación de posesión puede tardar meses o años. Hay que descontar este coste y este tiempo del modelo financiero.
Cómo lo abordamos
En ROUZ trabajamos las subastas con criterio operador: due diligence completa de cargas, valoración técnica del activo, modelo financiero con escenarios de posesión, y participación selectiva. No pujamos por todo, pujamos cuando los números resisten el peor de los escenarios.
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