Vivienda vacacional en Canarias y Tenerife: la normativa vigente en 2026, explicada

Este artículo es informativo y refleja las normas publicadas hasta la fecha indicada. La normativa del alquiler vacacional cambia con frecuencia: antes de comprar, vender o dar de alta una vivienda, conviene revisar su caso concreto con un abogado.

1. Quién regula qué

La vivienda vacacional no depende de una sola norma. Intervienen cinco niveles, y cada uno decide una parte:

La Constitución y el Estatuto de Autonomía de Canarias atribuyen a la comunidad autónoma las competencias de turismo, vivienda y urbanismo. Por eso el Estado no puede regular la vivienda vacacional como actividad turística, y así lo ha recordado el Tribunal Supremo en 2026 al anular el registro estatal (ver apartado 7).

2. Línea de tiempo: de 1994 a 2026

1. 1 ene. 1995 Entra en vigor la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. El alquiler de temporada queda como "uso distinto del de vivienda".
2. 6 abr. 1995 Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias: la ley general del turismo y de sus sanciones.
3. 29 may. 2013 Ley canaria 2/2013 de renovación turística: principio de especialización de usos (residencial o turístico) en las zonas turísticas.
4. 6 jun. 2013 La Ley 4/2013 saca de la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler turístico de viviendas completas y lo remite a la normativa de cada comunidad autónoma (art. 5.e).
5. 22 may. 2015 Decreto 113/2015, primer reglamento canario de viviendas vacacionales (BOC nº 101, de 28-05-2015). Excluía las zonas turísticas y prohibía el alquiler por habitaciones.
6. 21 mar. y 25 may. 2017 El Tribunal Superior de Justicia de Canarias anula, entre otros, la exclusión de las zonas turísticas (art. 3.2) y la prohibición de alquilar por habitaciones (art. 12.1).
7. dic. 2018 – ene. 2019 El Tribunal Supremo (sentencias 1766/2018 y 26/2019) confirma esas anulaciones: una prohibición así necesita razones de interés general justificadas y proporcionadas.
8. 6 mar. 2019 El Real Decreto-ley 7/2019 permite a las comunidades de propietarios "limitar o condicionar" el alquiler turístico por tres quintos (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
9. 22 sep. 2020 El Tribunal de Justicia de la UE (asunto Cali Apartments) avala que se exija autorización previa si se justifica por la escasez de vivienda.
10. 3 oct. 2024 El Supremo, en pleno (sentencias 1232 y 1233/2024), aclara que "limitar" incluye prohibir: la comunidad puede hacerlo por tres quintos.
11. 24 dic. 2024 Se publica el Real Decreto 1312/2024, que crea un registro único estatal de arrendamientos de corta duración.
12. 27 feb. 2025 Granadilla de Abona aprueba definitivamente su ordenanza provisional de vivienda vacacional (BOP nº 29, de 07-03-2025).
13. 3 abr. 2025 Por la Ley Orgánica 1/2025, abrir una vivienda turística en un edificio exige la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos.
14. 2025 El Ministerio de Consumo ordena retirar decenas de miles de anuncios sin número de registro válido, muchos de ellos en Canarias.
15. 13 dic. 2025 Entra en vigor la Ley canaria 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC nº 246, de 12-12-2025).
16. 15 dic. 2025 Consumo multa a Airbnb con 64.055.311 € por anunciar viviendas sin licencia o con datos incorrectos.
17. 10 feb. 2026 Adeje anuncia que no admitirá nuevas comunicaciones de vivienda vacacional hasta adaptar su planeamiento.
18. 19 may. – 4 jun. 2026 Cinco sentencias del Supremo (620, 629, 649, 669 y 697/2026) anulan el registro único estatal. El fallo se publica en el BOE el 8 de junio.
19. 20 may. 2026 Empieza a aplicarse el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración.
20. 8 jul. 2026 El Supremo admite un recurso para fijar qué significa que los acuerdos de la comunidad "no tienen efectos retroactivos". Está pendiente.
21. 15 ago. 2026 Entra en vigor la Ley canaria 7/2026, que modifica la Ley 6/2025 (BOC nº 163, de 14-08-2026).

3. La Ley 6/2025 y su reforma de 2026: qué exige hoy

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. Es una ley canaria; no hay que confundirla con la Ley estatal 6/2025, de 28 de julio, que trata de la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC). La Ley 7/2026, de 31 de julio, sobre licencias urbanísticas, la modificó desde el 15 de agosto de 2026. Estas son sus reglas principales para las viviendas nuevas:

El ayuntamiento tiene que permitirlo expresamente

Que una parcela sea residencial no permite el uso turístico. La vivienda vacacional solo es posible si el planeamiento municipal la habilita de forma expresa (art. 3.3). El ayuntamiento puede hacerlo con una ordenanza provisional (art. 4.2). Para darla de alta hay que aportar una cédula urbanística que lo acredite (art. 7.7.c).

Como mínimo, el 90 % para vivir

El planeamiento debe reservar al menos el 90 % de la edificabilidad residencial, o del número de viviendas, para uso residencial exclusivo. En La Palma, La Gomera y El Hierro, el 80 %. Para bajar de ahí hace falta un estudio de capacidad de carga (art. 4).

Dónde está prohibido

La ley no permite habilitar el uso turístico, entre otros casos (art. 4.4), en:

• viviendas con protección pública, protección oficial o precio tasado en los últimos 10 años;
• infraviviendas;
• suelo rústico de protección natural, paisajística, forestal o hidrológica, espacios naturales protegidos y Red Natura 2000;
• asentamientos agrícolas;
• edificios en los que el uso turístico pasaría a ser el uso principal de la parcela.

Requisitos de la vivienda y de la declaración

• Antigüedad mínima de 10 años (5 en las islas verdes y en municipios de reto demográfico) (art. 5.1).
• Si se declara una zona de mercado residencial tensionado, se suspenden automáticamente las nuevas altas mientras dure (art. 5.1).
• La declaración responsable se presenta por vía electrónica ante el cabildo, que inscribe la vivienda en el Registro General Turístico. Solo cabe una vivienda por referencia catastral (art. 7).
• Las declaraciones nuevas valen 5 años y hay que renovarlas en el mes anterior al vencimiento (art. 10).
• Mientras no se apruebe el reglamento de desarrollo, la ley fija requisitos técnicos transitorios (DT 7ª, en la redacción de 2026): superficie mínima de 35 m² útiles salvo que se cumplan ciertas alternativas, número mínimo de baños según las plazas, y certificación energética mínima.

Si el ayuntamiento no hace nada

Si en 5 años (hasta el 13 de diciembre de 2030) un ayuntamiento no ha adaptado su planeamiento, el cabildo tramitará las nuevas declaraciones con unas reglas subsidiarias que fija la propia ley: vivienda unifamiliar aislada y un máximo del 10 % de los habitantes de cada núcleo (DT 8ª y art. 5.2). La "moratoria de cinco años" de la que habla la prensa es, en realidad, este efecto combinado: la ley no contiene ninguna moratoria con ese nombre.

Lo que añadió la Ley 7/2026

• Uso ocasional: los ayuntamientos pueden permitir el alquiler turístico hasta 15 días al año ligado a fiestas o grandes eventos, sin que la vivienda pierda su uso residencial.
• Presunción de alquiler turístico en estancias de 31 días o menos (arts. 11 y 12; ver apartado 5).
• Un régimen de hasta 10 años para herederos de viviendas con uso turístico consolidado.
• El plazo del 31 de julio de 2027 para la comunicación de actividad clasificada (DT 10ª).
• Nuevas infracciones y la supresión de la DT 6ª.

4. Si ya tiene una vivienda vacacional inscrita

Las viviendas inscritas con el régimen anterior no se dan de baja automáticamente, pero su futuro depende de quién sea el titular y de lo que haga en plazo:

Las fechas "aproximadas" se calculan desde la entrada en vigor de la ley (13-12-2025). El cómputo exacto conviene confirmarlo en cada caso.

Además, los cabildos y los ayuntamientos están revisando las declaraciones antiguas. El Cabildo de Tenerife tiene un plan de comprobación, y varios ayuntamientos han aprobado el suyo (ver apartado 9). Si la comprobación del cabildo sobre una declaración de uso consolidado es negativa, desde la Ley 7/2026 es vinculante y lleva a la baja en el registro.

Si va a comprar una vivienda que ya es vacacional: revise antes qué título tiene y a nombre de quién. El uso consolidado se extingue con la venta, y el régimen transitorio está ligado al titular. Comprar una vivienda "con licencia" no garantiza poder seguir explotándola.

5. Contratos de 31 días o menos

Desde el 15 de agosto de 2026, en Canarias se presume que hay actividad turística si una vivienda se comercializa por un canal turístico o si las estancias son de 31 días o menos (Ley 6/2025, arts. 11 y 12, añadidos por la Ley 7/2026).

Si alquila por temporada corta a alguien que no es turista (por ejemplo, por trabajo o estudios), debe pedirle y dejar por escrito el motivo del alojamiento. Si no lo hace, el contrato se considera turístico, con infracciones específicas (arts. 76.24 y 77.12 de la Ley 7/1995).

6. La comunidad de propietarios

Esta parte es estatal y se aplica en toda España:

• Viviendas nuevas en un edificio: desde el 3 de abril de 2025 necesitan la aprobación expresa de la junta por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformados por la Ley Orgánica 1/2025). Sin esa aprobación, el presidente debe requerir el cese.
• Viviendas que ya funcionaban antes del 3 de abril de 2025 y estaban dadas de alta en la normativa turística: pueden seguir (disposición adicional 2ª de la Ley de Propiedad Horizontal).
• La comunidad puede prohibir la actividad por tres quintos, sin unanimidad (Supremo, sentencias 1232 y 1233/2024 y 1205/2025).
• Los estatutos cuentan: si prohíben expresamente actividades económicas, hospedería o similares, la comunidad puede exigir el cese aunque la vivienda tenga título turístico (sentencia 642/2026). Que los estatutos solo digan "vivienda" no basta para prohibirlo (sentencia 264/2025).
• Pendiente: estos acuerdos "no tienen efectos retroactivos", pero el Supremo todavía no ha fijado qué significa eso para las viviendas que ya funcionaban cuando se votó. Admitió un recurso sobre ello el 8 de julio de 2026.

En Canarias, además, la declaración responsable exige un certificado de la comunidad, y la ley no permite el uso turístico si el título, los estatutos o un acuerdo de la junta lo impiden (Ley 6/2025, arts. 5.1 y 7.7.b).

7. Registro, anuncios y plataformas

• El registro único estatal ya no existe. El Real Decreto 1312/2024 obligaba desde el 1 de julio de 2025 a obtener un número estatal en el Registro de la Propiedad para anunciar la vivienda. Cinco sentencias del Supremo de mayo y junio de 2026 lo anularon porque el Estado no tiene competencia para crear ese registro. Desde la publicación del fallo en el BOE (8 de junio de 2026) no se puede exigir ese número.
• Sigue vigente la Ventanilla Única Digital: las plataformas deben seguir enviando al Estado los datos de actividad de los anuncios.
• En Canarias, el número que cuenta es el del Registro General Turístico, y debe figurar en todo anuncio (Ley 6/2025, art. 8).
• El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Según el Supremo, España lo cumple con los registros autonómicos más la ventanilla estatal: una misma vivienda no puede estar sujeta a dos registros.
• El Ministerio de Consumo actúa contra los anuncios sin número autonómico por la vía de la publicidad engañosa, con retiradas masivas y la multa a Airbnb. Esta vía no depende del registro anulado.

8. Sanciones

Alojar a más del 150 % de la capacidad, o hacerlo en azoteas, garajes o locales, se considera riesgo grave y puede llevar a la clausura (Ley 6/2025, DA 1ª).

9. Tenerife, municipio a municipio

Hemos revisado todos los Boletines Oficiales de la Provincia de Santa Cruz de Tenerife publicados entre el 12 de diciembre de 2025 y el 25 de septiembre de 2026. La conclusión es clara: ningún municipio de los analizados ha aprobado todavía una ordenanza o un planeamiento que habilite nuevas viviendas vacacionales conforme a la Ley 6/2025.

*Viviendas inscritas en el Registro General Turístico de Canarias según el portal de datos abiertos del Gobierno de Canarias (actualizado el 26-09-2026). Estar inscrita no significa estar operativa ni tener todos los títulos. Total Tenerife: 30.539 viviendas y 128.219 plazas, el 42 % de Canarias (72.328).

La oferta real en plataformas es menor y está bajando: según la estadística experimental del ISTAC, en agosto de 2026 había 16.597 viviendas vacacionales disponibles en Tenerife, un 14,5 % menos que un año antes.

Fuera de esta lista, La Guancha y Güímar también han publicado planes de control en agosto de 2026. En el ámbito insular, el Cabildo de Tenerife tiene un plan de comprobación de las declaraciones anteriores a la ley (BOP nº 94, de 07-08-2026).

10. Fechas que debe vigilar

11. Impuestos: lo básico

• Residentes en España: los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que haya al menos una persona empleada a jornada completa (art. 27.2 de la Ley del IRPF).
• No residentes: tributan en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, al 19 % si residen en la UE o el EEE y al 24 % en el resto de casos (art. 25), normalmente con el modelo 210. Vea nuestra guía sobre el modelo 210.
• IGIC: en Canarias no se aplica el IVA sino el IGIC. Si además del alojamiento se prestan servicios propios de hotel (limpieza durante la estancia, lavandería, restauración), el tratamiento cambia. Conviene revisarlo con un asesor fiscal.
• Información a Hacienda: desde 2024 las plataformas informan de los ingresos de los anfitriones con el modelo 238, que sustituye al antiguo modelo 179. Lo que usted declare debe cuadrar con lo que declara la plataforma.

12. Lo que todavía puede cambiar

• Las ordenanzas municipales de Tenerife que habiliten nuevas altas, empezando por Puerto de la Cruz.
• El reglamento canario de desarrollo de la Ley 6/2025 y el decreto que defina los municipios de reto demográfico, que no constan aprobados.
• La sentencia del Supremo sobre la irretroactividad de los acuerdos de las comunidades.
• Cómo se aplicará la ordenanza de Granadilla tras la ley, y el recurso que anunció contra ella la asociación canaria del sector (no consta resuelto).
• Posibles recursos contra la Ley 7/2026. Contra la Ley 6/2025 no consta ningún recurso de inconstitucionalidad ni suspensión.

Actualizaremos este artículo cuando se publiquen cambios relevantes.

13. Preguntas frecuentes

¿Puedo dar de alta hoy una vivienda vacacional nueva en Tenerife?

En la práctica, no. La Ley 6/2025 exige que el planeamiento municipal lo permita expresamente, y a 26 de septiembre de 2026 ningún ayuntamiento de Tenerife ha aprobado esa habilitación conforme a la ley. Adeje y Santa Cruz han dicho de forma expresa que no admiten nuevas altas. Granadilla tiene una ordenanza anterior a la ley cuyo encaje está por aclarar.

¿Qué pasa con mi vivienda vacacional si ya estaba inscrita?

Puede seguir. Si es propietario y titular de la declaración, puede pedir el uso turístico consolidado ante el ayuntamiento, sin caducidad pero ligado a usted. Si no, puede seguir 5 años, prorrogables hasta 10. Revise además si necesita presentar la comunicación de actividad clasificada antes del 31 de julio de 2027.

Si compro una vivienda que ya es vacacional, ¿puedo seguir alquilándola a turistas?

No lo dé por hecho. El uso turístico consolidado se extingue con la venta, y el régimen transitorio depende del titular. Antes de comprar hay que revisar el título, la situación urbanística y los estatutos de la comunidad.

¿Puede mi comunidad de propietarios prohibirme el alquiler vacacional?

Sí, por acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, o si los estatutos lo prohíben expresamente. Para las viviendas que ya funcionaban, esos acuerdos no son retroactivos, aunque el Supremo todavía tiene que concretar el alcance de esa regla.

¿Sigo necesitando el número de registro estatal?

No. El Supremo anuló el registro único estatal y, desde el 8 de junio de 2026, no se puede exigir. En Canarias, los anuncios deben mostrar el número del Registro General Turístico.

¿Puedo alquilar por menos de un mes sin que sea vacacional?

Solo si el inquilino no es turista y usted deja constancia por escrito del motivo del alojamiento (trabajo, estudios, salud...). Si no, desde el 15 de agosto de 2026 se presume que es alquiler turístico.

14. Fuentes oficiales

• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE) · BOC nº 246, de 12-12-2025
• Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC nº 163, de 14-08-2026)
• Decreto 113/2015, Reglamento de las viviendas vacacionales de Canarias (texto consolidado)
• Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias · Ley 2/2013 de renovación turística de Canarias
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos · Ley de Propiedad Horizontal (texto consolidado) · Ley Orgánica 1/2025
• Real Decreto 1312/2024 (texto consolidado, con las anulaciones) · Fallo de la STS 620/2026 en el BOE
• Nota del CGPJ sobre la anulación del registro único (21-05-2026) · Nota del CGPJ sobre las sentencias de 2024 (comunidades)
• Reglamento (UE) 2024/1028 · Sentencia Cali Apartments (TJUE, 2020)
• Ministerio de Consumo: sanción a Airbnb (15-12-2025)
• Ayuntamiento de Adeje: anuncio de 10-02-2026 · Gerencia de Urbanismo de Santa Cruz
• Ordenanza de Granadilla de Abona (BOP nº 29, 07-03-2025) · Plan de control de Granadilla (BOP nº 90) · Plan de control de Candelaria (BOP nº 67) · Cabildo de Tenerife (BOP nº 94)
• Registro General Turístico: viviendas vacacionales inscritas (datos abiertos) · ISTAC: viviendas vacacionales disponibles

Última actualización: 26 de septiembre de 2026. Información de carácter general; no sustituye el asesoramiento sobre un caso concreto.

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