Calculadora de rentabilidad de alquiler en Canarias: bruta, neta y años para recuperar la inversión

La bruta compara lo que ingresa al año con lo que ha invertido en total (precio, gastos de compra, reforma y mobiliario), sin descontar nada. La neta descuenta antes los gastos anuales: comunidad, IBI (el impuesto municipal del inmueble), seguro, mantenimiento, gestión, suministros y los meses sin cobrar. La neta es la que más se parece a lo que le queda de verdad. Si en la calculadora marca «No lo sé» en algún gasto, la neta sale incompleta y se lo decimos, porque lo que no se cuenta la hace parecer mejor de lo que es.

Se toma el dinero que le sobra al año después de pagar los gastos y las cuotas (el flujo de caja) y se divide entre el dinero que ha puesto usted de su bolsillo, que es la inversión total menos lo que le presta el banco. Pero la cuota tiene dos partes: los intereses, que son un coste, y la devolución de lo prestado, que reduce su deuda y es dinero suyo. Por eso mostramos la rentabilidad de dos maneras: solo con el flujo de caja y sumando la deuda que devuelve en el primer año. Con hipoteca el porcentaje puede subir, pero también bajar o ser negativo, y hay más riesgo, porque la cuota se paga aunque el inmueble esté vacío.

Al comprar: el impuesto (en Canarias, ITP en segunda mano o IGIC y AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y, si pide hipoteca, la tasación. Puede calcularlos con nuestra calculadora de gastos de compra o leer la guía de gastos e impuestos. Al alquilar: comunidad de propietarios, IBI, seguro, mantenimiento y averías, gestión si no lo lleva usted (administrador, agencia, limpieza o comisiones de plataformas), suministros si los paga usted, y los meses en que el inmueble esté vacío o el inquilino no pague. Un gasto que esta calculadora no incluye: el impuesto sobre lo que cobra del alquiler (IRPF), que depende de cada persona y lo revisa el asesor. Si no reside en España, tributa por el modelo 210 (guía del modelo 210).

No hay una cifra que valga para todos, y por eso no ponemos ninguna como «normal». Depende de la zona, del riesgo, del tipo de alquiler, del esfuerzo que le suponga gestionarlo y de qué otras opciones tenga para su dinero. Lo más útil es calcular con cifras prudentes, comparar varios inmuebles con la misma fórmula (bruta, neta y sobre su dinero) y ver qué pasa si el alquiler baja o hay meses vacíos.

No necesariamente. Canarias tiene una norma propia, la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC n.º 246, de 12 de diciembre de 2025), que ha sido modificada este mismo año por la Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026), según el BOC consultado el 30 de octubre de 2026. Según el preámbulo de la Ley 6/2025, el uso turístico de edificaciones residenciales requiere que el planeamiento urbanístico lo habilite, y las normas distinguen entre las viviendas que ya operaban antes y las nuevas. Por eso, antes de comprar con esta idea, un asesor debe comprobar si ese inmueble concreto puede dedicarse al alquiler vacacional. Si no puede, los ingresos que calcula esta página no existirían.

Puede presumirse que sí. Según la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026 (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026, consultado el 30 de octubre de 2026), se presume actividad turística, salvo prueba en contrario, cuando una vivienda residencial se anuncia o comercializa en un canal de oferta turística (agencias, centrales de reserva o plataformas de internet; artículo 11) o se ofrece para estancias continuas de 31 días o menos (artículos 11 y 12). En este segundo caso, el arrendador debe pedir al inquilino el motivo de su necesidad de alojamiento temporal y reflejarlo en el contrato; si no lo hace, el contrato se considera turístico. Es decir, anunciar un alquiler de temporada en una plataforma turística puede llevar a que se presuma turístico; hasta dónde llega esa presunción en contratos de más de 31 días no está aclarado y conviene que lo revise un abogado. Un asesor revisa su caso antes de que cuente con estos ingresos.

Calculamos, año a año, cuánto tarda el flujo de caja (lo que le sobra tras pagar gastos y cuotas) en devolverle el dinero que usted ha puesto. Si tiene hipoteca, le damos también la cifra sumando la deuda que va devolviendo, que no es dinero que cobre pero sí patrimonio que gana. Es una cuenta sencilla: no incluye impuestos, ni que el inmueble suba o baje de precio, ni lo que obtendría al venderlo. Si el flujo es cero o negativo, la calculadora le dice que con esos números no se recupera.

El cálculo de esta página es gratuito y sin compromiso. El estudio de una inversión y el trabajo posterior sí tienen honorarios, que le damos por escrito antes de empezar. Si usted entra en la operación con ROUZ como socio o copropietario, normalmente no los cobramos. Puede ver cómo trabajamos en ROUZ Capital y ROUZ Realty, o hacer el test del inversor.