Immobilie auf Teneriffa kaufen als Ausländer

Ein Team

Von der ersten Besichtigung bis zum Notar.

ROUZ Realty sucht die Immobilie, organisiert Besichtigungen und verhandelt; ROUZ Lawyers (spanische Rechtsanwälte, abogados) prüft die rechtliche Seite und bereitet die Verträge vor; ROUZ TaxLine erklärt die Steuern in Spanien. Sie haben durchgehend dasselbe Team als Ansprechpartner, und ein großer Teil des Ablaufs lässt sich aus der Ferne erledigen.

Wir laden Sie stets ein, die Immobilie vor Ihrer Entscheidung selbst zu besichtigen.
Wir versprechen keine Ergebnisse: Jeder Kauf hängt von der Immobilie, vom Preis und von Ihrer Situation ab.
Anhand amtlicher Quellen geprüft am 27. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Gespräche führen wir auf Spanisch oder Englisch. Bitte schreiben Sie uns ebenfalls auf Spanisch oder Englisch. Büro: Av. Arquitecto Gómez Cuesta, 12, Edificio Oro Blanco, Playa de las Américas, Montag bis Freitag, 8:00–15:00 Uhr.

ROUZ Realty, Immobilienkauf auf Teneriffa

So funktioniert es

Sechs Schritte zum Immobilienkauf auf Teneriffa.

1) Entscheiden, auf wessen Namen Sie kaufen

Auf Ihren eigenen Namen, gemeinsam mit anderen oder über eine Gesellschaft. Steuern und Erbfolge unterscheiden sich; deshalb wird das vor jeder Unterschrift mit ROUZ Lawyers und ROUZ TaxLine geklärt. Eine Gesellschaft ist nicht von vornherein besser: Sie bringt Kosten und Pflichten mit sich.

2) Die NIE beantragen

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die persönliche Nummer, die Spanien Ausländern zuweist, die wirtschaftliche, berufliche oder soziale Interessen im Land haben. Sie kann in Spanien oder bei dem für Ihren Wohnort zuständigen spanischen Konsulat beantragt werden, persönlich oder durch einen Vertreter, dessen Vollmacht den Antrag ausdrücklich abdeckt. Sie ist kein Aufenthaltstitel und kein Nachweis eines Wohnsitzes in Spanien. Das Generalkonsulat in Frankfurt weist darauf hin, dass zwischen Terminanfrage und Erhalt der NIE mindestens vier Monate vergehen können, und empfiehlt, sie nach Möglichkeit in Spanien zu beantragen (spanisches Außenministerium, Konsulatsseiten, abgerufen am 27. Oktober 2026).

3) Bankkonto und Herkunft der Mittel

Spanische Banken müssen jeden Kunden identifizieren, den Zweck der Geschäftsbeziehung kennen und nachvollziehen, woher das Geld stammt (Ley 10/2010 vom 28. April, Art. 3, 5 und 6). In der Praxis heißt das: Unterlagen zu Ihrer Person und zur Herkunft des Geldes für den Kauf. Wer sich rechtmäßig in der Europäischen Union aufhält, hat außerdem Anspruch auf ein Basiskonto (Real Decreto-ley 19/2017 vom 24. November, Art. 3); ob und wie eine Bank ein Konto eröffnet, entscheidet sie im Einzelfall.

4) Rechtliche Prüfung und Reservierungsvertrag

Bevor Sie sich binden, prüfen unsere spanischen Rechtsanwälte (abogados) von ROUZ Lawyers Belastungen und Hypotheken im Grundbuch, den städtebaulichen Status, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, ob die Immobilie bewohnt ist und ob der Verkäufer verkaufen darf. Die Reservierung erfolgt üblicherweise mit einem contrato de arras, einem Anzahlungsvertrag, der die Bedingungen festlegt.

5) Beurkundung beim Notar und Grundbuch

Der Kaufvertrag wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Sie müssen dafür nicht anreisen: Sie können einer Person in Spanien eine Vollmacht erteilen. Möglich ist das vor einem deutschen Notar (die Urkunde gilt in Spanien mit beglaubigter Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer, beides im Original mit Haager Apostille), beim spanischen Generalkonsulat (persönliches Erscheinen ist erforderlich; als Ausländer benötigen Sie dafür Ihre NIE) oder per Videokonferenz vor einem Notar in Spanien, nur für Spezialvollmachten (Portal Notarial del Ciudadano; Generalvollmachten sind so nicht möglich). Quelle: spanisches Außenministerium, Generalkonsulat Frankfurt und Konsulatsseiten, abgerufen am 27. Oktober 2026.

6) Nach dem Kauf

Als nicht ansässiger Eigentümer haben Sie in Spanien jedes Jahr steuerliche Pflichten, auch wenn die Immobilie leer steht. Wir erklären sie auf unserer Seite zur Besteuerung von Nichtansässigen in Spanien. Wenn Sie die Immobilie an Feriengäste vermieten möchten, lesen Sie vor dem Kauf den Abschnitt zur Ferienvermietung unten.

Steuern beim Kauf

Was zusätzlich zum Preis anfällt.

Die Kanarischen Inseln haben eine eigene indirekte Steuer und eigene Sätze für die Übertragungssteuer. Jeder Satz unten steht mit der Vorschrift, aus der er stammt.

Wiederverkauf von einer Privatperson: ITP

Auf den Kanarischen Inseln unterliegt der Wiederverkauf der Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, vergleichbar der Grunderwerbsteuer), die der Käufer zahlt. Der allgemeine Satz für Immobilien beträgt 6,5 % (Decreto Legislativo 1/2009 vom 21. April, kanarisches Gesetzbuch der übertragenen Steuern, wie im Leitfaden der Agencia Tributaria Canaria dargestellt, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Neubau vom Bauträger: IGIC und Urkundensteuer

Der Ersterwerb vom Bauträger unterliegt anstelle der ITP der kanarischen Verbrauchsteuer IGIC. Der allgemeine IGIC-Satz beträgt 7 % (Decreto Legislativo 1/2025 vom 13. Oktober, Art. 32); dasselbe Dekret enthält besondere Regeln für Wohnungsgeschäfte (Art. 38), weshalb wir prüfen, welcher Satz für Ihre Immobilie gilt. Hinzu kommt die Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) von 1 % bei Übertragungen, die der IGIC unterliegen (Leitfaden der Agencia Tributaria Canaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

In manchen Fällen ein niedrigerer Satz

Dasselbe kanarische Gesetzbuch sieht einen ITP-Satz von 5 % für eine Immobilie vor, die zum Hauptwohnsitz des Käufers werden soll, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Decreto Legislativo 1/2009; Leitfaden der Agencia Tributaria Canaria, abgerufen am 27. Oktober 2026). Wir prüfen, ob das für Sie in Frage kommt; gehen Sie bitte nicht davon aus.

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchgebühren kommen zu den Steuern hinzu. Vor der Unterzeichnung nennen wir Ihnen eine Schätzung der Gesamtkosten.

Ferienvermietung

Prüfen Sie die Regeln, bevor Sie zur Vermietung kaufen.

1) Örtliche Planung

Nach dem kanarischen Gesetz über die touristische Nutzung von Wohnraum (Ley 6/2025 vom 10. Dezember, in Kraft seit dem 13. Dezember 2025) erlaubt die Einstufung eines Grundstücks als Wohngebiet für sich allein keine Art von touristischer Unterkunft: Die touristische oder Ferienvermietung einer Wohnung ist nur zulässig, wenn die örtliche Bauleitplanung sie ausdrücklich erlaubt (Art. 3 Abs. 3, wie am 12. Dezember 2025 im BOC veröffentlicht). Ob eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus an Feriengäste vermietet werden darf, hängt daher von der Planung der Gemeinde ab; wir prüfen das vor dem Kauf.

2) Die Eigentümergemeinschaft

Wer in einem Mehrfamilienhaus Ferienvermietung betreiben will, braucht vorab die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft; ein Beschluss, der sie genehmigt, einschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 7 Abs. 3 und 17 Abs. 12, in der Fassung des Organgesetzes (Ley Orgánica) 1/2025 vom 2. Januar, in Kraft seit dem 3. April 2025).

Diese Regeln ändern sich häufig; deshalb prüfen wir den aktuellen Text für Ihre Immobilie. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, kann ROUZ Estate Care sie verwalten.

Wie ROUZ Sie beim Kauf unterstützt.

Drei Bereiche derselben Unternehmensgruppe, ein Ansprechpartner.

Suche, Besichtigungen und VerhandlungROUZ Realty (auf Spanisch): rouz-realty. Wir helfen auch dabei, einen Finanzierungsantrag vorzubereiten und den Banken vorzulegen; jede Bank legt ihre Bedingungen selbst fest.
NIE, Verträge, Vollmachten und rechtliche PrüfungROUZ Lawyers, spanische Rechtsanwälte (abogados) (auf Spanisch): rouz-lawyers.
Steuern in SpanienROUZ TaxLine, steuerliche Beratung in Spanien (asesoría fiscal) (auf Spanisch): rouz-taxline. Wir beraten zur spanischen Besteuerung, nicht zur Besteuerung in Deutschland; dafür wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater in Deutschland.

Häufige Fragen

Antworten auf Ihre Fragen.

Die NIE ist die Nummer, unter der Sie mit den spanischen Behörden zu tun haben, auch bei Steuererklärungen. Sie kann in Spanien oder beim zuständigen spanischen Konsulat beantragt werden und kann dauern; deshalb empfehlen wir, sie als Erstes zu beantragen (spanisches Außenministerium, Generalkonsulat Frankfurt, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Das hängt davon ab, wie Sie bezahlen und um welche Immobilie es geht; wir sagen es Ihnen zu Beginn. Banken müssen Sie identifizieren und nach der Herkunft des Geldes fragen (Ley 10/2010 vom 28. April), und jede Bank entscheidet selbst über die Kontoeröffnung. Deshalb können wir sie nicht zusagen.

In vielen Fällen ja, mit einer Vollmacht für eine Person in Spanien. Sie kann vor einem Notar in Deutschland, beim spanischen Generalkonsulat oder, für Spezialvollmachten, per Videokonferenz vor einem Notar in Spanien erteilt werden (spanisches Außenministerium, abgerufen am 27. Oktober 2026). Wir empfehlen dennoch, die Immobilie zu besichtigen.

Beim Wiederverkauf zahlt der Käufer auf den Kanarischen Inseln die ITP mit einem allgemeinen Satz von 6,5 % (Decreto Legislativo 1/2009 vom 21. April). Beim Neubau vom Bauträger fällt stattdessen die IGIC an, mit einem allgemeinen Satz von 7 % (Decreto Legislativo 1/2025 vom 13. Oktober, Art. 32), dazu 1 % Urkundensteuer auf die Urkunde (Leitfaden der Agencia Tributaria Canaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Nur wenn die örtliche Bauleitplanung es ausdrücklich erlaubt (Ley 6/2025 vom 10. Dezember, Art. 3 Abs. 3) und, in einem Mehrfamilienhaus, die Eigentümergemeinschaft zustimmt (Ley 49/1960, Art. 7 Abs. 3 und 17 Abs. 12, in der Fassung von 2025). Prüfen Sie das vor dem Kauf; wir übernehmen das für Sie.

Als nicht ansässiger Eigentümer unterliegen Sie der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige, auch wenn die Immobilie leer steht (Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März, Art. 24 Abs. 5). Einzelheiten stehen auf unserer Seite zur Besteuerung von Nichtansässigen in Spanien.

Amtliche Quellen

Woher jede Angabe stammt.

Alle unten genannten Seiten wurden am 27. Oktober 2026 abgerufen.

Spanisches Außenministerium (Ministerio de Asuntos Exteriores)NIE (Frankfurt) · Vollmachten (Frankfurt) · notarielle Funktion der Konsuln und Videokonferenz
Boletín Oficial del Estado (spanisches Gesetzblatt)Ley 10/2010 · Real Decreto-ley 19/2017 · Ley 6/2025 (Kanaren) · Ley 49/1960 (Propiedad Horizontal) · Ley Orgánica 1/2025 · Decreto Legislativo 1/2025 (IGIC) · Decreto Legislativo 1/2009 (kanarisches Steuergesetzbuch)
Agencia Tributaria CanariaLeitfaden ITP und AJD

Eine Immobilie auf Teneriffa kaufen, wenn Sie im Ausland leben.