Qué es una hipoteca de empresa
Una hipoteca de empresa es un préstamo que se garantiza con un inmueble: un local, una nave, unas oficinas, un solar o un edificio. Si la empresa no pagara, el banco podría reclamar ese inmueble. El prestatario es la sociedad (o el autónomo), no una persona para su vivienda.
Se usa para tres cosas habituales: comprar el local o la nave donde se trabaja, reformarlo y obtener liquidez con un inmueble que la empresa ya tiene y no está pagando. Si quiere ver desde ya un orden de magnitud para su empresa, calcule cuánto podría pedir su empresa. Si lo que busca es la hipoteca de su vivienda como persona, no es este artículo: tiene el simulador de hipoteca de ROUZ.
Un matiz importante: si el banco pide que un socio o administrador garantice el préstamo de la empresa con su propia vivienda, puede entrar en juego la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Según su artículo 2.1 (texto consolidado del BOE consultado el 30 de octubre de 2026), se aplica cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y la garantía recae sobre un inmueble residencial. Lo mismo puede ocurrir si usted es autónomo y la garantía es una vivienda. Si es su caso, conviene mirarlo con detalle antes de firmar.
Cuánto financia el banco: el porcentaje sobre el valor
Lo habitual es que el banco no calcule sobre el precio de compra, sino sobre el menor entre ese precio y el valor de tasación que hace una sociedad independiente. Sobre ese valor aplica un porcentaje, que en el sector se llama LTV (loan to value, o «préstamo sobre valor»).
Como orientación, según nuestra experiencia con las entidades, el porcentaje habitual en una hipoteca de empresa es de hasta el 50 % del valor, y el 60 % solo en casos puntuales: buena empresa, inmueble muy líquido y buena ubicación. Es el criterio que aplica la calculadora de ROUZ, y es un criterio, no un dato oficial: algunas entidades llegan a más y otras no pasan de menos. El resto del precio lo aporta la empresa con recursos propios o con otra financiación.
Hay una excepción pública: según AvalCanarias, en su web a 30 de octubre de 2026, su línea para comprar local, nave u oficina puede llegar a financiar hasta el 100 % de la inversión, con aval de la sociedad de garantía y hasta 15 años. Cuesta un aval (estudio, riesgo trimestral y un depósito reembolsable) y exige cumplir sus requisitos, entre ellos que la actividad principal esté radicada en Canarias. Lo explicamos en préstamos ICO, AvalCanarias y ENISA para pymes canarias.
A qué plazo
Como orientación, el plazo máximo de una hipoteca de empresa ronda los 20 años, y en la práctica muchas se conceden a plazos menores, de 10 a 15 años. Cuanto más largo el plazo, más baja la cuota, pero más intereses paga en total y más tiempo queda el inmueble hipotecado.
Con aval de AvalCanarias, el plazo máximo para comprar local o nave es de 15 años (web oficial, 30 de octubre de 2026). Y la línea ICO Empresas y Emprendedores, que concede el banco, admite plazos de 1 a 20 años (web del ICO consultada el 30 de octubre de 2026); el banco decide si la aplica a su caso.
Qué tipo de interés esperar
Según el Banco de España, el tipo medio de los préstamos nuevos a empresas de hasta 1 millón de euros fue del 3,60 % en agosto de 2026, y el de los de más de un millón, del 3,53 %. Si se filtran los de fijación inicial superior a un año, la media de los de hasta 1 millón sube al 4,74 % (último dato publicado a 30 de octubre de 2026).
Son medias ponderadas por volumen y las dominan empresas con buenas cuentas y garantías. Su tipo concreto dependerá de su perfil, del inmueble, del plazo y de si es fijo o variable (el variable se suele referenciar al Euribor a 12 meses, que promedió el 3,247 % en septiembre de 2026 según el Banco Central Europeo). Por eso la calculadora de ROUZ usa el tipo de agosto de 2026 más un punto de prudencia, para ofrecerle un rango y no una cifra engañosamente buena.
Ejemplo con números: un local de 400.000 €
Ejemplo inventado, solo para ver el mecanismo. Una empresa quiere comprar un local que la tasación valora en 400.000 € y su EBITDA (el resultado de explotación más las amortizaciones: lo que genera la actividad antes de intereses, impuestos y amortizaciones) es de 30.000 € al año, sin otras deudas.
- Con un 50 % de financiación, el banco prestaría unos 200.000 €. El resto, 200.000 €, lo pone la empresa (más impuestos y gastos de la compra, que no están incluidos).
- A 20 años y un tipo supuesto del 4,6 %, la cuota sería de unos 1.276 € al mes, unos 15.300 € al año.
- El resultado de la empresa (30.000 €) cubriría esa cuota casi dos veces. Como orientación, los bancos suelen querer una cobertura de entre 1,25 y 1,5 veces, así que el caso encajaría con holgura.
Con un 60 % la financiación subiría a 240.000 €, con una cuota de unos 18.400 € al año: seguiría cubierta, pero con menos margen. La clave es que el inmueble sea la garantía, pero la cuota la tiene que pagar la actividad. Si el resultado no cubre la cuota, lo normal es que el banco no la conceda, por mucha garantía que haya.
Qué mira el banco antes de conceder la hipoteca
Además de la tasación, examina las cuentas de la empresa de los últimos ejercicios, su deuda actual, su historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y la situación con Hacienda y la Seguridad Social. Según el Banco de España, en su encuesta publicada el 27 de octubre de 2026, los criterios de concesión a empresas se mantuvieron estables en el tercer trimestre, pero las condiciones de los nuevos créditos se endurecieron por la subida de tipos. Eso se nota en el margen y en las exigencias de garantías.
Todo lo que mira el banco, y cómo prepararse, está en qué mira el banco antes de prestar a una empresa. Si ya tiene mucha deuda, antes de pedir más conviene saber cómo calcular el ratio de endeudamiento de su empresa.
Calcule cuánto podría financiar su empresa
Si está pensando en comprar un local o una nave, puede calcular cuánto podría pedir su empresa con la calculadora de ROUZ: elija «hipoteca», indique el valor del inmueble y le devuelve un rango orientativo. Es gratuita y no sustituye al banco; para ver el resultado le pide sus datos de contacto, y el cálculo nos llega para que un asesor pueda revisarlo.
El resultado es una estimación: concede, o no, la entidad financiera. Si lo desea, un asesor de ROUZ revisa su caso. El estudio de viabilidad y la preparación de la operación tienen honorarios, que se le dan por escrito antes de empezar; si la financiación forma parte de una operación en la que usted entra con ROUZ como socio o copropietario, normalmente no se cobra. Para el panorama general, vea la guía de financiación para empresas y autónomos en Canarias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto financia un banco en una hipoteca para empresas?
Como orientación, según nuestra experiencia, hasta el 50 % del valor de tasación, y el 60 % solo en casos puntuales. No es una norma: cada entidad fija su límite. Con aval de AvalCanarias puede llegar al 100 % de la inversión en la compra de local o nave, si se cumplen sus requisitos.
¿A cuántos años se puede pedir una hipoteca de empresa?
Como orientación, hasta unos 20 años como máximo, aunque muchas se conceden a 10-15 años.
¿Puede una hipoteca de empresa financiar la compra de un local?
Sí, es su uso más habitual. El banco tasa el local y presta un porcentaje de su valor; el resto lo aporta la empresa.
¿Puedo pedir una hipoteca para mi empresa con un inmueble que ya tengo?
Sí, para obtener liquidez. El banco tendrá en cuenta el valor del inmueble, las cargas que ya tenga y la capacidad de pago de la actividad.
¿Un autónomo puede pedir una hipoteca de empresa?
Sí, aunque al ser persona física responde con todo su patrimonio. Hablamos de ello en financiación para autónomos en Canarias.
¿Quiere saber cómo trabajamos este tipo de operaciones en ROUZ? Escríbanos o conozca las áreas de ROUZ.