¿Qué es el seguro decenal y por qué lo pide la ley?
«Seguro decenal» es el nombre que se usa en la práctica; la ley habla de una garantía de diez años, que puede ser un seguro de daños materiales, un seguro de caución o una garantía financiera. Según el artículo 19.1.c de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), vigente a 27 de octubre de 2026, esa garantía responde durante diez años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente su resistencia mecánica y su estabilidad. Un azulejo suelto o una humedad no encajan, por sí solos, en esa descripción; pueden entrar en los plazos más cortos que explicamos más abajo.
Quién queda protegido: el promotor y los sucesivos compradores
El artículo 19.2.a de la Ley 38/1999 dispone que, en el seguro de daños materiales, el tomador es el promotor y los asegurados son el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte de él. Según el artículo 19.5.c de la misma ley, el capital asegurado mínimo es el 100 % del coste final de ejecución material de la obra, honorarios incluidos, y el artículo 19.8 limita la franquicia, si existe, al 1 % del capital asegurado de cada unidad registral. El artículo 19.9 de la Ley 38/1999 enumera lo que, salvo pacto en contrario, no se cubre: entre otros, los daños por mal uso o falta de mantenimiento y los siniestros en partes de la obra con reservas pendientes en el acta de recepción.
Sin la garantía no hay escritura de obra nueva
El artículo 20.1 de la Ley 38/1999 establece que no se autorizan ni se inscriben en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías del artículo 19. La Instrucción de 29 de septiembre de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 7 de octubre de 2026) reitera la Instrucción de 11 de septiembre de 2000: la garantía se acredita con la propia póliza y el documento de su entrada en vigor, con un certificado de la aseguradora o con el suplemento de entrada en vigor, que puede llevar firma electrónica cualificada. Según la Instrucción de 2000, deben constar, entre otros datos, el capital, la franquicia, una vigencia de al menos diez años desde la recepción de la obra y los asegurados.
Cuándo es obligatoria y quién queda fuera
Según la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en la redacción de la Ley 53/2002, la garantía de diez años es exigible en los edificios cuyo destino principal es la vivienda. La misma disposición exceptúa al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio; pero si transmite la vivienda «inter vivos» dentro de esos diez años, salvo pacto en contrario queda obligado a contratarla por el tiempo que reste. Sobre las garantías de uno y tres años del artículo 19.1.a y b de la Ley 38/1999, el apartado Dos de esa disposición adicional segunda dice que su obligatoriedad en vivienda «podrá establecerse» mediante real decreto. A 27 de octubre de 2026, la ficha de análisis de la ley en el BOE no recoge ningún real decreto que lo haya hecho, así que conviene preguntar al promotor qué ha contratado. No las confunda con los plazos de responsabilidad de uno y tres años del artículo 17.1, que sí rigen.
Los tres plazos de responsabilidad: diez, tres y un año
La garantía (el seguro) y la responsabilidad son cosas distintas. El artículo 17.1 de la Ley 38/1999 fija los plazos en que responden los agentes de la edificación, frente a propietarios y terceros adquirentes: diez años para los daños estructurales; tres años para los vicios de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c, entre ellos la salubridad y la estanqueidad; y un año para los defectos de ejecución en los acabados, de los que responde el constructor. Según ese artículo 17.1, los plazos cuentan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde su subsanación; su compra no los reinicia. Un ejemplo hipotético: si la obra se recibió sin reservas hace cuatro años, quedan seis de los diez años del artículo 17.1.a, pero los plazos de tres años y de un año del artículo 17.1 ya han terminado, y los daños de esos tipos que aparezcan ahora no entran en ellos. Si un daño de habitabilidad apareció dentro de los tres primeros años, la acción prescribe a los dos años desde que se produjo, según el artículo 18.1 de la Ley 38/1999.
Cuánto tiempo hay para reclamar
El artículo 18.1 de la Ley 38/1999 establece que las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones por incumplimiento contractual. Además, el artículo 17.9 de la misma ley aclara que todo lo anterior se entiende sin perjuicio de las responsabilidades del vendedor frente al comprador según el contrato de compraventa, los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable. Si aparece un daño, conviene comunicarlo por escrito al promotor y a la aseguradora cuanto antes y asesorarse sobre su caso.
Qué pedir antes de comprar una vivienda a estrenar
Pida la póliza o el certificado de la aseguradora con su fecha de entrada en vigor, y compruebe la fecha del acta de recepción, porque de ella cuentan los plazos del artículo 17.1 de la Ley 38/1999. Revise el capital, la franquicia y las exclusiones. El artículo 9.2.e de la Ley 38/1999 obliga al promotor a entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, y el artículo 7 explica que esa documentación, con el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento, forma el Libro del Edificio. Lea también nuestras guías sobre comprar una obra parada y qué comprobar al comprar un edificio entero, y sobre el impuesto de la primera entrega, gastos e impuestos al comprar vivienda en Canarias. Si quiere que un abogado revise la documentación, puede consultar ROUZ Lawyers.
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las dudas más habituales.
¿Es lo mismo el seguro decenal que la garantía de diez años?
La ley no usa la expresión «seguro decenal»: habla de una garantía de diez años que puede ser un seguro de daños, un seguro de caución o una garantía financiera (artículo 19.1.c de la Ley 38/1999).
¿Sigo protegido si no soy el primer comprador?
Sí, mientras dure la garantía. El artículo 19.2.a de la Ley 38/1999 declara asegurados al promotor y a los sucesivos adquirentes del edificio o de parte de él. Los diez años cuentan desde la recepción de la obra, no desde su compra (artículo 17.1 de la Ley 38/1999).
¿Puede el notario escriturar la obra nueva sin póliza?
No. Según el artículo 20.1 de la Ley 38/1999, no se autorizan ni se inscriben las escrituras de declaración de obra nueva sin acreditar y testimoniar la constitución de las garantías del artículo 19.
¿Y si el propietario construyó su propia casa?
La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 no exige la garantía al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, pero, salvo pacto en contrario, debe contratarla si la transmite dentro de los diez años, por el tiempo que reste.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto?
Las acciones del artículo 17 prescriben a los dos años desde que se producen los daños, según el artículo 18.1 de la Ley 38/1999, sin perjuicio de las acciones contractuales contra el vendedor (artículo 17.9).
Fuentes oficiales
Textos oficiales consultados el 27 de octubre de 2026:
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (arts. 3, 7, 9, 17, 18, 19 y 20 y disposición adicional segunda)
- Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la DGSJFP, sobre acreditación de las garantías ante notario y registrador
Datos a 27 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Si la normativa cambia después de esa fecha, compruebe la redacción vigente antes de decidir.
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