Cuándo debe retener el comprador
El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo), vigente a 27 de octubre de 2026, obliga al adquirente de un inmueble situado en España a retener e ingresar cuando el vendedor es un contribuyente que actúa sin establecimiento permanente. Según el artículo 5.a de esa misma norma, son contribuyentes las personas físicas y entidades no residentes en España. Lo decisivo es la residencia fiscal, no la nacionalidad ni el domicilio que conste en un documento: el artículo 9.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, considera residente a quien permanece más de 183 días en el año natural en España o tiene aquí el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos. Un extranjero residente fiscal en España no activa esta retención.
Cuánto se retiene
El artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 fija la retención en el 3 % de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto del vendedor. Un ejemplo con números redondos, que no corresponde a ninguna operación real: según el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004, en una vivienda pactada en 200.000 euros se retienen 6.000 euros. No es dinero que usted se quede: se retiene del precio y se ingresa en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto del vendedor, que después liquida su impuesto definitivo.
Cómo se hace en la práctica
Según el artículo 14.3 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio) y el artículo 8.5 de la Orden EHA/3316/2010, el comprador presenta el modelo 211 e ingresa el importe en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión (en la práctica, la de la escritura de compraventa, no la del contrato de arras), ante la delegación o administración de la Agencia Tributaria del lugar donde está el inmueble. Según el artículo 10 de la Orden EHA/3316/2010, el modelo puede presentarse en papel impreso generado desde la sede electrónica o por internet. Una vez ingresado, el artículo 8.4 de esa orden obliga a entregar un ejemplar al vendedor, que le servirá para justificar el pago a cuenta. El artículo 14.3 del Real Decreto 1776/2004 fija el plazo de ingreso, no el momento de descontar la retención; en la práctica es habitual que el comprador descuente del precio, el día de la escritura, los 6.000 euros del ejemplo para ingresarlos después.
Qué pasa si no se retiene
Además de las sanciones que puedan corresponder, el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 dispone que, si la retención o el ingreso a cuenta no se han ingresado, los bienes transmitidos quedan afectos al pago del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor. El artículo 14.5 del Real Decreto 1776/2004 añade que el registrador de la propiedad lo hará constar por nota al margen de la inscripción, señalando la cantidad de que responde la finca. En la práctica, es la vivienda que usted ha comprado la que queda afecta a una deuda de otra persona, y por eso conviene no dejar el ingreso para después.
Cómo comprobar si el vendedor es residente fiscal
El artículo 14.2.a del Real Decreto 1776/2004 excluye la obligación de retener cuando el transmitente acredita su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. Antes de firmar, pida al vendedor esa certificación, o hable con su asesor fiscal, en lugar de fiarse de su nacionalidad, del domicilio que figure en un documento o de la dirección de contacto. Si el vendedor no aporta esa certificación, lo prudente en la práctica es retener y consultarlo con un asesor fiscal. Puede ver el resto de partidas de la compra en gastos e impuestos al comprar vivienda en Canarias.
Qué hace después el vendedor
El vendedor no residente debe declarar e ingresar su impuesto definitivo, compensando lo retenido, en el plazo de tres meses contados desde el término del plazo de ingreso de la retención (artículo 14.4 del Real Decreto 1776/2004 y artículo 5.a de la Orden EHA/3316/2010). El artículo 25.1.f.3.º del Real Decreto Legislativo 5/2004 fija en el 19 % el tipo de las ganancias patrimoniales por transmisiones, que se aplica sobre la ganancia calculada según el artículo 24.4 de esa norma, no sobre el precio, y si lo retenido supera la cuota, el artículo 14.4 prevé la devolución del exceso. Esa declaración se hace con el modelo 210: hay más información en nuestra página sobre el modelo 210, en el artículo sobre sus plazos y recargos y en la guía del IRNR.
Qué conviene dejar escrito
No es un requisito legal, pero resulta prudente dejar por escrito en el contrato de arras y en la escritura que el vendedor declara su residencia fiscal, el importe retenido, que el comprador lo ingresará con el modelo 211 y que entregará una copia al vendedor. Si el comprador es una persona no residente, no cambia la obligación: la Agencia Tributaria indica que el modelo 211 lo utilizan los adquirentes, residentes o no residentes. Si compra desde el extranjero, consulte también comprar vivienda en Tenerife siendo no residente o ROUZ TaxLine.
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las dudas más habituales.
¿Quién presenta el modelo 211?
El comprador. El artículo 8.3 de la Orden EHA/3316/2010 dice que lo utilizan los adquirentes de inmuebles situados en España a no residentes que deban retener o ingresar a cuenta.
¿Qué plazo hay para ingresar la retención?
Un mes desde la fecha de la transmisión, según el artículo 8.5 de la Orden EHA/3316/2010 y el artículo 14.3 del Real Decreto 1776/2004.
¿Retengo si el vendedor es extranjero pero vive en España?
No necesariamente: la obligación del artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 depende de que el vendedor sea no residente fiscal, no de su nacionalidad. Pida la certificación del artículo 14.2.a del Real Decreto 1776/2004.
¿Qué ocurre si la retención supera lo que el vendedor debe pagar?
El artículo 14.4 del Real Decreto 1776/2004 prevé que la Administración devuelva al vendedor el exceso retenido, previas las comprobaciones necesarias.
¿Qué pasa si no ingreso la retención?
La vivienda queda afecta al pago del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor (artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004), sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder.
Fuentes oficiales
Textos oficiales consultados el 27 de octubre de 2026:
- Texto refundido de la Ley del IRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004 (arts. 5, 6, 24 y 25)
- Reglamento del IRNR, Real Decreto 1776/2004 (art. 14)
- Orden EHA/3316/2010, modelos 210, 211 y 213 (arts. 5, 8 y 10)
- Ley 35/2006 del IRPF (art. 9)
- Agencia Tributaria: instrucciones del modelo 211
- Agencia Tributaria: retención del adquirente de un inmueble (modelo 211)
Datos a 27 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Si la normativa cambia después de esa fecha, compruebe la redacción vigente antes de decidir.
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