Qué son las arras y para qué sirven
Las arras, o señal, son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato previo a la escritura, para reservar la vivienda. Ese contrato suele recoger los datos de las partes, la descripción registral de la vivienda, el precio, la cantidad entregada, la fecha límite para escriturar y las consecuencias de que alguna de las partes no cumpla; conviene leerlo entero antes de firmar, porque en él se decide casi todo lo que sigue. Según el artículo 1450 del Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889), la venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y es obligatoria para ambos, si han convenido en la cosa y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado; por eso las arras no son un requisito de la compraventa, sino un pacto que se añade. Su efecto lo regula el artículo 1454 del mismo código y es el que explicamos a continuación.
Arras penitenciales: las que permiten desistir
El artículo 1454 del Código Civil dice que, si han mediado arras o señal en el contrato de compraventa, el contrato puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. A esa facultad de echarse atrás pagando se la llama en la práctica arras penitenciales. La palabra «penitenciales» no aparece en el artículo, que tampoco enumera clases de arras ni dice cómo se interpreta una señal cuando el contrato no aclara su efecto. Por eso, más que el nombre que lleve el documento, importa lo que las partes hayan escrito sobre el derecho a desistir, y las obligaciones de un contrato deben cumplirse a su tenor, según el artículo 1091 del Código Civil.
Qué pierde el comprador si desiste
Si las arras permiten desistir y es el comprador quien se echa atrás, el artículo 1454 del Código Civil le hace perderlas. Con un ejemplo de números redondos, que no corresponde a ninguna operación real: si el comprador entregó 10.000 euros como señal y decide no seguir, el artículo 1454 del Código Civil permite al vendedor quedarse esos 10.000 euros y el contrato queda sin efecto. El comprador no recupera lo entregado. Por eso la cantidad de la señal es una decisión importante: cuanto mayor es, más cuesta el derecho a arrepentirse.
Qué devuelve el vendedor si desiste
La regla es simétrica. Con el mismo ejemplo, si el vendedor decide no vender, el artículo 1454 del Código Civil le obliga a devolver las arras duplicadas: los 10.000 euros que recibió más otros 10.000 de su bolsillo, es decir, 20.000 euros en total. Que esta regla se aplique a su caso depende de la redacción del contrato: el artículo 1454 no dice qué ocurre si las partes calificaron la cantidad solo como parte del precio, sin facultad de desistir. Compruebe también que el contrato diga a quién se devuelve la cantidad, en qué plazo y desde qué cuenta.
Lo que vale es lo que dice el contrato
Redacte el contrato con claridad. Conviene que indique si la cantidad entregada permite a cada parte desistir con arreglo al artículo 1454 del Código Civil o si es solo una parte del precio, con la fecha límite de la escritura, el precio total y qué ocurre si el banco no concede la hipoteca. Si el contrato excluye expresamente la facultad de desistir y una parte incumple, el artículo 1124 del Código Civil, que regula el incumplimiento de las obligaciones recíprocas, faculta a la parte perjudicada para exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos. Cómo se interpreta una cláusula dudosa depende de cada contrato: ante una redacción ambigua, consulte a un abogado antes de firmar.
Qué comprobar antes de dar una señal
Antes de entregar dinero, pida una nota simple del Registro de la Propiedad para conocer al titular y las cargas, y compruebe que firma quien puede vender. Pida el certificado de deudas con la comunidad: según el artículo 9.1.e de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, quien adquiere responde con el propio inmueble de lo que los anteriores titulares deban a la comunidad por gastos generales, hasta la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores; ese mismo artículo obliga al vendedor a aportar en la escritura el certificado de deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente. Revise los impuestos de la compra en gastos e impuestos al comprar vivienda en Canarias, y si es extranjero, en la guía para extranjeros y comprar vivienda en Tenerife siendo no residente. Si necesita hipoteca, calcule antes su cuota con el simulador de hipoteca y, si quiere que un abogado revise el contrato, consulte ROUZ Lawyers.
Preguntas frecuentes
Respuestas breves a las dudas más habituales.
¿Cuánto se paga de arras?
El artículo 1454 del Código Civil no fija ninguna cantidad: la acuerdan las partes en el contrato. Lo importante es saber qué ocurre con esa cantidad si alguna de las partes se echa atrás.
¿Es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda?
No. Según el artículo 1450 del Código Civil, la venta se perfecciona si comprador y vendedor han convenido en la cosa y el precio; las arras son un pacto adicional.
¿Puede el vendedor vender a otro si me devuelve el doble?
Si las arras se pactaron con la facultad de desistir del artículo 1454 del Código Civil, el vendedor puede desistir devolviéndolas duplicadas. Si el contrato excluye esa facultad, el incumplimiento se rige por el artículo 1124 del Código Civil. Ante una cláusula dudosa, consulte a un abogado.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato: el Código Civil no regula esa situación en el artículo 1454. Conviene pactar por escrito si, en ese caso, se devuelve la señal y en qué plazo.
¿Las arras confirmatorias y las penitenciales son lo mismo?
No. En la práctica se llama confirmatorias a las cantidades que se entregan como parte del precio, sin facultad de desistir. El Código Civil no usa ninguna de las dos denominaciones, así que lo decisivo es lo que diga el contrato.
Fuentes oficiales
Textos oficiales consultados el 27 de octubre de 2026:
- Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889 (arts. 1091, 1124, 1450 y 1454)
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (art. 9.1.e)
Datos a 27 de octubre de 2026. Información general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Si la normativa cambia después de esa fecha, compruebe la redacción vigente antes de decidir.
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