Steuern für Nichtansässige in Spanien

Für wen diese Seite ist

Sie besitzen eine Immobilie in Spanien, leben aber anderswo.

Wenn Sie auf Teneriffa eine Immobilie besitzen und in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, unterliegen Sie der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und geben das Formular 210 ab, ob die Immobilie vermietet ist, leer steht oder verkauft wird. Die Pflicht entsteht aus dem Eigentum, nicht aus dem Wohnen in der Immobilie.

ROUZ TaxLine bereitet das Formular 210 vor und reicht es für Sie aus der Ferne ein.
Wir erklären Ihnen vorab, welcher Satz und welche Abzüge für Sie gelten.
Anhand amtlicher Quellen geprüft am 27. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Steuerberatung.

Gespräche führen wir auf Spanisch oder Englisch. Bitte schreiben Sie uns ebenfalls auf Spanisch oder Englisch. Büro: Av. Arquitecto Gómez Cuesta, 12, Edificio Oro Blanco, Playa de las Américas, Montag bis Freitag, 8:00–15:00 Uhr.

ROUZ TaxLine, Steuern für nicht ansässige Immobilieneigentümer

Was besteuert wird

Drei Situationen, drei Berechnungen.

1) Vermietete Immobilie

Besteuert werden die erhaltenen Mieteinnahmen, grundsätzlich ohne Abzug von Aufwendungen (Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März, Art. 24 Abs. 1). Ansässige eines anderen EU-Mitgliedstaats können die im spanischen Einkommensteuergesetz vorgesehenen Aufwendungen abziehen, sofern sie nachweisen, dass diese unmittelbar mit den in Spanien erzielten Einkünften zusammenhängen (dasselbe Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24 Abs. 6; Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

2) Selbst genutzte oder leer stehende Immobilie

Natürliche Personen versteuern fiktive Einkünfte aus der Selbstnutzung (renta imputada) in Höhe von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, der auf dem Grundsteuerbescheid (IBI) ausgewiesen ist, je nachdem, wann dieser Wert zuletzt neu festgesetzt wurde, anteilig nach Tagen im Jahr. Aufwendungen können nicht abgezogen werden (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24 Abs. 5; Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

3) Verkauf der Immobilie

Der Veräußerungsgewinn wird mit 19 % besteuert (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 25 Abs. 1 Buchst. f). Der Käufer muss 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit dem Formular 211 als Vorauszahlung an die spanische Staatskasse abführen; ein Überschuss kann erstattet werden (Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026). Der Verkäufer gibt das Formular 210 ab.

Welcher Satz gilt

Das hängt vom Wohnsitzstaat ab.

Die allgemeinen Sätze für Nichtansässige ohne Betriebsstätte in Spanien:

19 %, wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein leben

Ansässige eines anderen EU- oder EWR-Staats, mit dem ein effektiver Informationsaustausch in Steuersachen besteht, zahlen 19 % auf Mieteinkünfte und fiktive Einkünfte (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 25 Abs. 1 Buchst. a; die Agencia Tributaria führt Liechtenstein seit dem 11. Juli 2021 als erfasst, abgerufen am 27. Oktober 2026). Das gilt somit auch für Personen mit Wohnsitz in Deutschland.

24 % in den übrigen Fällen

Der allgemeine Satz beträgt 24 % (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 25 Abs. 1 Buchst. a).

Aus dem Vereinigten Königreich seit 2021

Für Einkünfte, die seit dem 1. Januar 2021 anfallen, gilt für Ansässige im Vereinigten Königreich nicht mehr der Satz von 19 %, sondern 24 %, auch auf Mieteinkünfte und fiktive Einkünfte; die Aufwendungen, die EU-Ansässigen offenstehen, können sie nicht mehr abziehen (Agencia Tributaria, Seite zu den Folgen des Brexit, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Fristen

Wann das Formular 210 fällig ist.

Die Fristen für das Formular 210 haben sich durch die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni geändert (BOE vom 23. Juni 2026). Für Einkünfte des Jahres 2026 gilt laut Agencia Tributaria: Fiktive Einkünfte (renta imputada) können vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027 erklärt werden; Mieteinkünfte, die in einer Erklärung zusammengefasst werden, sind in den ersten zwanzig Kalendertagen des April 2027 fällig. Für fiktive Einkünfte des Jahres 2025 bleibt die Frist vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 unverändert. Wird jeder Mietzeitraum einzeln erklärt, gelten andere Termine, und der Hinweis behandelt den Verkauf nicht (Agencia Tributaria, Hinweis zu den Fristen des Formulars 210, abgerufen am 27. Oktober 2026). Wir führen den Fristenkalender für Sie.

Doppelbesteuerung

Zahle ich doppelt?

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen, die Spanien geschlossen hat, kann Spanien Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien und Gewinne aus deren Veräußerung besteuern (Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026). Das spanisch-deutsche Abkommen wurde am 3. Februar 2011 in Madrid unterzeichnet und ist am 18. Oktober 2012 in Kraft getreten (BOE vom 30. Juli 2012). Es erlaubt Spanien, Einkünfte aus Immobilien und Gewinne aus deren Veräußerung zu besteuern (Art. 6 und Art. 13 Abs. 1). Für in Deutschland ansässige Personen sieht es die Anrechnungsmethode vor: Die in Spanien gezahlte Steuer wird nach Maßgabe des deutschen Steuerrechts auf die deutsche Steuer angerechnet (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b), sofern die Immobilie nicht tatsächlich zu einer Betriebsstätte in Spanien gehört. Die Einkünfte sind also auch in Deutschland zu erklären. Wir beraten zur spanischen Besteuerung; zur Besteuerung in Deutschland wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater in Deutschland.

Wie ROUZ TaxLine mit Ihnen arbeitet.

Der Service ist auch auf Spanisch beschrieben, auf unserer Seite zum Modelo 210.

Sie senden uns die UnterlagenKaufurkunde oder Grundbuchauszug, Ihre NIE und, bei Vermietung, den Mietvertrag und die im Jahr erhaltenen Mieten.
Wir berechnen und prüfenWir wenden den Satz und die Abzüge an, die zu Ihrem Wohnsitzstaat gehören.
Wir reichen fristgerecht einSie müssen das Online-Portal der spanischen Steuerverwaltung nicht selbst nutzen. Den Einreichungsnachweis senden wir Ihnen zu.
Preis vorab vereinbartEr hängt davon ab, ob es um Vermietung, eine leer stehende Immobilie oder einen Verkauf geht und ob frühere Jahre offen sind. Vor Beginn nennen wir Ihnen einen festen Preis.

Häufige Fragen

Antworten auf Ihre Fragen.

Ja. Nicht ansässige natürliche Personen, die Eigentümer sind, versteuern fiktive Einkünfte auch ohne Mieteinnahmen (Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März, Art. 24 Abs. 5; Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

19 %, wenn Sie in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit Informationsaustausch in Steuersachen leben (und in Liechtenstein, laut Agencia Tributaria seit dem 11. Juli 2021), sonst 24 % (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 25 Abs. 1 Buchst. a). Wer in Deutschland lebt, zahlt 19 % (Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Der Gewinn wird mit 19 % besteuert (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 25 Abs. 1 Buchst. f). Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Formular 211 ab; die endgültige Steuer wird mit dem Formular 210 abgerechnet, und ein zu viel einbehaltener Betrag kann erstattet werden (Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Sagen Sie es uns. Wir prüfen, wie viele Jahre offen sind und in welchem Zustand die Immobilie ist, und bereiten die offenen Erklärungen zusammen mit der laufenden vor. Was jeder Fall kostet und ob Zuschläge anfallen, können wir vorab nicht sagen.

Grundsätzlich nicht. Nur Ansässige eines anderen EU-Mitgliedstaats (und von EWR-Staaten mit Informationsaustausch) können Aufwendungen abziehen, die unmittelbar mit den spanischen Mieteinkünften zusammenhängen; bei fiktiven Einkünften ist kein Abzug möglich (Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24 Abs. 6; Agencia Tributaria, abgerufen am 27. Oktober 2026).

Nein. Wir beraten zur spanischen Besteuerung. Zur Besteuerung in Deutschland, auch zur Anrechnung der spanischen Steuer, wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater in Deutschland.

Amtliche Quellen

Woher jede Angabe stammt.

Alle unten genannten Seiten wurden am 27. Oktober 2026 abgerufen.

Agencia Tributaria (spanische Steuerverwaltung)Steuersätze IRNR · Mieteinkünfte · fiktive Einkünfte (renta imputada) · Veräußerungsgewinn und 3-%-Einbehalt · Brexit und IRNR · Fristen Formular 210
Boletín Oficial del Estado (spanisches Gesetzblatt)Real Decreto Legislativo 5/2004 · Abkommen Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 (BOE vom 30. Juli 2012)

Steuern für nicht ansässige Eigentümer von Immobilien in Spanien.