Mecánica de cada vía
Comprar a subasta: pujar electrónicamente en el Portal del BOE durante el plazo de subasta, ganar al mejor postor, formalizar la adjudicación. Comprar al banco: negociar directamente con la entidad (o con su servicer) un REO de su cartera, cerrar precio y firmar compraventa estándar.
Precio y descuento de entrada
Las subastas pueden ofrecer descuentos mayores en términos absolutos, especialmente cuando el inmueble queda desierto y se readjudica con porcentajes reducidos del valor de tasación. Los REOs ofrecen descuentos más estables y menores, pero con menor variabilidad.
Posesión: la diferencia operativa
En subasta, la posesión es habitualmente el problema. El adjudicatario puede tener que iniciar un proceso de lanzamiento contra el ejecutado u ocupantes. En REO, el banco normalmente ha resuelto la posesión antes de poner el activo en el mercado; el comprador recibe el inmueble libre o con menos dificultades.
Documentación y due diligence
Subasta: el adjudicatario hereda lo que hay (cargas anteriores, defectos urbanísticos, deudas con comunidad). REO: el banco ha hecho ya cierta diligencia y entrega un dossier; siguen siendo recomendables verificaciones independientes, pero el punto de partida es más limpio.
Cuándo cada una
Subasta: cuando el inversor tiene capacidad legal y operativa para gestionar cargas y procesos de lanzamiento, y busca descuentos máximos. REO: cuando el inversor prefiere certidumbre, paga algo más por el activo a cambio de menos sorpresas y plazos previsibles. ROUZ trabaja ambas vías; la elección depende de la operación concreta, no de la preferencia abstracta.
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