Cómo funciona el portal de subastas del BOE
Desde 2015 las subastas judiciales en España se celebran electrónicamente a través del Portal de Subastas del BOE. El procedimiento abre un plazo (normalmente 20 días naturales) durante el cual los interesados pujan; al cierre, gana el mejor postor. Para participar hay que constituir un depósito (5 % habitual del valor de tasación) y estar dado de alta como pujador en el sistema.
Tipos de subasta y precios mínimos
Las subastas judiciales pueden derivar de ejecuciones hipotecarias, embargos, concursos o procedimientos civiles. El precio de salida puede ser el valor de tasación, un porcentaje reducido o incluso quedar sin postura mínima. La regla práctica: estudiar caso por caso, no asumir que cualquier precio bajo es una oportunidad.
La carga oculta: cargas anteriores
Es el riesgo principal y donde más operaciones inexpertas se rompen. Las cargas anteriores al embargo o hipoteca que origina la subasta no se cancelan automáticamente con la adjudicación: subsisten. Una hipoteca anterior preferente, una afección fiscal, una nota marginal urbanística pueden convertir una adjudicación aparentemente barata en un activo caro. La nota simple actualizada es obligatoria.
Posesión y desalojo
La adjudicación da propiedad pero no necesariamente posesión. Si el inmueble está ocupado —por el ejecutado, por inquilinos con contrato anterior, por ocupantes sin título— el proceso de recuperación de posesión puede tardar meses o años. Hay que descontar este coste y este tiempo del modelo financiero.
Cómo lo abordamos
En ROUZ trabajamos las subastas con criterio operador: due diligence completa de cargas, valoración técnica del activo, modelo financiero con escenarios de posesión, y participación selectiva. No pujamos por todo, pujamos cuando los números resisten el peor de los escenarios.
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