Qué es exactamente un REO
Real Estate Owned: inmueble propiedad de una entidad financiera tras un proceso de ejecución hipotecaria fallido en subasta o cerrado con adjudicación al acreedor. La banca española acumuló cientos de miles de REOs entre 2008 y 2014; muchos han salido al mercado, pero el inventario sigue activo y se renueva con nuevas adjudicaciones cada año.
Ventajas frente al NPL
Comprar un REO es comprar el inmueble directamente, sin proceso judicial intermedio y con la situación posesoria normalmente más clara. Eso reduce el riesgo procesal y acorta el tiempo entre la inversión y la salida. A cambio, los descuentos suelen ser menores que los aplicables a NPLs equivalentes.
Cómo se accede a la cartera de un banco
Las grandes entidades publican carteras periódicamente con su servicer (la entidad gestora del inmueble). Algunos REOs se ofrecen individualmente en portales abiertos al público; los lotes grandes o más interesantes se trabajan en transacciones B2B con operadores conocidos. Acceder al flujo de calidad requiere relación directa con los responsables de carteras de las entidades.
Diligencia previa indispensable
Estado físico real del inmueble (no solo fotografías), situación urbanística, cargas, deudas con comunidad de propietarios, situación de ocupación, deudas de IBI atrasadas. Algunos REOs llegan con sorpresas: ocupaciones ilegales, ITE caducada, derramas pendientes. Cada uno de estos puntos descontados del precio de entrada puede convertir una oportunidad aparente en pérdida.
Estrategia de salida
La salida puede ser venta directa (flip), reforma y venta, o reforma y alquiler con salida a medio plazo. La decisión depende del activo, del mercado local y del coste de capital del inversor. En ROUZ valoramos la salida antes de la compra: nunca compramos sin tesis clara de cómo y cuándo salimos.
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