Por qué separar
Aislamiento de responsabilidad frente a posibles contingencias profesionales del propietario, planificación sucesoria más limpia, eficiencia fiscal en operaciones de inversión y desinversión, facilidad para entrada de coinversores. La separación bien diseñada da más opciones; mal diseñada, complica sin aportar.
Estructura mínima viable
Una sociedad limitada con titular del inmueble único, con socio único persona física o con varios socios planificados. Capital social proporcionado al valor del activo. Contabilidad ordenada y declaraciones fiscales al día. Estructura sencilla, sostenible, defendible.
Holding: cuando hay más de un activo
Para patrimonios con varios inmuebles, una holding que participa en filiales operativas por inmueble o por proyecto permite aislar riesgo por activo, optimizar fiscalidad de dividendos y reorganizar sin coste tributario relevante. La estructura holding-filiales es estándar en patrimonios relevantes.
Operaciones de aportación: el momento crítico
Aportar un inmueble a una sociedad puede generar plusvalía tributable. El régimen de neutralidad fiscal del artículo 87 LIS (FEAC) permite aportar sin tributación inmediata si se cumplen requisitos sustantivos. Diseñar bien la operación de aportación, especialmente si hay inmuebles con plusvalía latente significativa, es clave.
Lo que no protege la estructura
Una sociedad no protege frente al levantamiento del velo cuando se usa con finalidad fraudulenta o cuando se confunden patrimonios. Mantener la disciplina societaria —contabilidad separada, decisiones formalizadas, operativa diferenciada— es la condición para que la estructura realmente proteja.
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