Persona física: ventajas y límites
Comprar como persona física es lo más simple. Funciona bien para una o dos viviendas en alquiler, donde la simplicidad operativa y la tributación por escala IRPF pueden ser competitivas. A partir de cierto volumen, la persona física pierde frente a vehículos societarios.
Sociedad Limitada (SL) y Sociedad Limitada Unipersonal (SLU)
La estructura más habitual. Tributa al 25 % en Sociedades, permite reinvertir beneficios sin tributación adicional, separa la responsabilidad y facilita la entrada y salida de socios. La SLU es la versión con un solo socio: misma estructura, sin necesidad de organizar pluralidad accionarial.
Sociedad patrimonial
Una SL puede tener la consideración de sociedad patrimonial a efectos del IS si más de la mitad de su activo no está afecto a actividad económica. Eso afecta a la posibilidad de aplicar ciertas deducciones, al tratamiento de plusvalías y a la exención del 95 % por dividendos. No es una figura societaria distinta, es una calificación que se debe controlar para no perder ventajas.
Holding
Una sociedad holding que participa en sociedades operativas inmobiliarias permite consolidar dividendos con la exención del 95 %, facilita reestructuraciones futuras y aísla riesgos por proyecto. Para inversores con varias operaciones simultáneas, la estructura holding-filiales es habitualmente la más eficiente.
Cuándo cada una
Una o dos viviendas en alquiler estable: persona física suele funcionar. De 3 a 10 inmuebles: SL o SLU. Cartera relevante con vocación patrimonial: holding con filiales por proyecto, eventualmente SOCIMI si se alcanza el umbral. Inversión con coinversores: estructura ad hoc para cada operación. La elección no es estética: se debe modelizar.
¿Quieres saber más sobre cómo abordamos este tipo de operaciones en ROUZ? Hablemos directamente o explora las divisiones del grupo.