Compraventa: el caso general
La compraventa pura es el régimen base: precio pactado, transmisión de propiedad, tributación por ITP (segunda transmisión) o IGIC más AJD (primera transmisión). El vendedor tributa por la ganancia patrimonial: diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión, sometida a IRPF (personas físicas) o IS (sociedades).
Permuta: cuándo encaja
Una permuta es el intercambio de un inmueble por otro inmueble (o por bienes y derechos de naturaleza no dineraria). Fiscalmente, ambos transmitentes obtienen una ganancia patrimonial calculada sobre el valor real del bien recibido. Aplica habitualmente en reordenaciones familiares, en intercambios entre desarrolladores y propietarios de suelo, y en operaciones donde ninguna parte quiere desembolso de tesorería.
Dación en pago: figura específica
La dación en pago es la entrega de un inmueble en pago de una deuda preexistente. Tiene regulación civil específica y, fiscalmente, se trata como transmisión onerosa. En el contexto de deuda hipotecaria con dificultades, la dación en pago de vivienda habitual del deudor está exenta de IRPF y de plusvalía municipal bajo ciertas condiciones —una excepción que ha resuelto muchas situaciones particulares en los últimos años.
Compraventa con asunción de hipoteca
Variante práctica habitual: el comprador asume la hipoteca pendiente del vendedor como parte del precio. Mecanísticamente es una compraventa, pero requiere la conformidad expresa del banco acreedor (que no siempre se da en condiciones aceptables). Si el banco no acepta la subrogación, hay que negociar cancelación y nueva hipoteca.
Elección con criterio
La figura óptima depende de la operación: posición fiscal del transmitente, situación financiera del receptor, naturaleza de los bienes a intercambiar, voluntad del banco si hay hipoteca. Decidir la figura antes de cerrar la operación es parte de la negociación; cambiar de figura después es costoso o imposible.
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