Aritmética básica del flip
Precio de compra + reforma + costes de transacción (impuestos, notaría, registro, comisiones) + financiación = coste total. Precio de venta - coste total = beneficio bruto, sobre el que aplica fiscalidad. El margen objetivo razonable para un flip en mercado canario está habitualmente entre el 12 % y el 25 % sobre coste total, ajustado por riesgo y plazo.
Selección del activo
Inmuebles que parten de precio claramente inferior a comparables por motivo concreto y reparable: necesidad de reforma, herencia con varios herederos, presión vendedora del propietario. Inmuebles bien situados, con superficie y distribución habitual, son los que mejor responden a un flip estándar.
Plazo y financiación
El plazo objetivo de un flip estándar es de 6 a 12 meses: compra, reforma (3-5 meses si es estética; más si hay obra mayor), comercialización y venta. La financiación habitual es bancaria con plazo de carencia o préstamo puente. Plazos más largos castigan la rentabilidad por coste financiero acumulado.
Reforma: lo que sí mueve el precio
Cocinas, baños, suelos, iluminación, ventanas. Es lo que el comprador final mira. Reformas estructurales (estructura, instalaciones nuevas) son a veces necesarias pero rara vez aportan al precio por encima de su coste. La regla práctica: invertir en lo visible y necesario, no en lujos que el comprador objetivo no valora.
Fiscalidad del flip
Si el flip se hace de forma habitual y profesional, los rendimientos son actividad económica y tributan como tales: persona física en IRPF, sociedad en IS. Una sola operación ocasional puede tratarse como ganancia patrimonial. La diferencia tiene impacto significativo y conviene tener clara la calificación antes de operar.
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