La aritmética básica
Si un activo rinde un 6 % bruto y la deuda cuesta un 4 %, cada euro adicional de deuda añade un 2 % a la rentabilidad sobre los fondos propios. Con un LTV del 60 %, la rentabilidad sobre equity puede pasar fácilmente del 6 % al 10 % o más. Si el activo rinde un 3 % y la deuda cuesta un 5 %, el efecto se invierte: la rentabilidad sobre equity se erosiona.
Coste de la deuda: tipo, plazo y comisiones
El tipo nominal es solo una parte. Comisión de apertura, productos vinculados (seguros), gastos de tasación y notaría, y el coste de la TAE real suben varios decimales el coste efectivo. Para operaciones de inversión, conviene calcular siempre el TIR del proyecto contra el TAE de la deuda.
LTV óptimo según activo y ciclo
Activos estabilizados con ingreso recurrente (alquiler residencial de calidad en zona consolidada) admiten LTV altos (60-70 %) con seguridad. Activos con riesgo de obra o reforma deberían ir con LTV más conservador (40-55 %), para tener colchón si los plazos se alargan. Activos en distress con incertidumbre sobre posesión, mejor sin apalancamiento o con muy poco.
Riesgo de tipo y refinanciación
Una hipoteca a tipo variable expone a movimientos de Euribor. Una hipoteca a tipo fijo elimina ese riesgo pero suele tener tipo más alto. Para horizontes largos con ingresos recurrentes claros, el fijo suele ganar; para horizontes cortos (flip), el variable o el mixto pueden tener sentido. El riesgo de refinanciación —llegar al vencimiento sin poder renovar en condiciones equivalentes— es real y debe modelizarse.
Cuándo no apalancar
Cuando el coste de la deuda supera el rendimiento esperado del activo. Cuando el cash flow del activo no cubre con holgura el servicio de la deuda en el escenario pesimista. Cuando el plazo de salida es incierto. Cuando el inversor no soporta el escenario de bajar a LTV cero por una caída del valor del activo. La regla de oro: la deuda amplifica resultados, también los malos.
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