LTV: el primer corte
Los bancos españoles financian habitualmente entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio de compra y valor de tasación para no residentes. Por encima de eso, la operación se cae o requiere garantías adicionales. Para inmuebles de inversión (no vivienda habitual) el LTV puede bajar al 50-60 %.
Tipo, plazo y producto
Tipos fijos o mixtos son los habituales. Plazos máximos: 25-30 años, dependiendo de edad del titular (la suma de edad más plazo no suele superar 75-80). Producto: hipoteca estándar con bonificaciones por vinculación (seguro de hogar, vida, nómina o ingresos recurrentes). El producto específico para no residentes existe pero hay que pedirlo expresamente.
Documentación: el cuello de botella
Justificante de ingresos extranjeros (nóminas, declaración de IRPF/equivalente del país de origen), justificante de patrimonio, certificado de deudas (estado de cuenta), informe de scoring si lo hay, y a veces traducciones juradas. Tener la documentación preparada antes de iniciar conversaciones con el banco acorta el proceso en semanas.
Tasación: el momento crítico
La tasación bancaria es la que determina la financiación final. En zonas como Costa Adeje las tasaciones se han ajustado a la baja respecto a precios de mercado durante ciertos periodos, lo que reduce el importe financiable y obliga al comprador a aportar más capital propio. Conviene anticipar este efecto.
Bancos con producto específico para no residentes
No todos los bancos están igualmente interesados en este segmento. Trabajar con las entidades que han desarrollado producto y procesos para no residentes —y mantienen oficinas o equipos dedicados— acelera y mejora condiciones. La relación directa importa: una recomendación de un operador conocido se nota.
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