Cierre de 2025: balance
2025 cerró con crecimiento moderado de precios en zonas premium y estabilización en residencial estándar. La oferta de obra nueva sigue siendo limitada en el sur; el mercado de segunda mano absorbió la mayor parte de la demanda. La demanda extranjera se mantuvo diversificada, sin sobresaltos.
Tipos: relajación esperada
La política monetaria del BCE iniciada en 2024 sigue trasladándose a hipotecas durante 2025 y debería continuar haciéndolo en 2026. Tipos hipotecarios efectivos por debajo del 3 % en condiciones razonables ya son alcanzables; pueden bajar más durante el año. Eso reabre operaciones que con tipo del 5 % no encajaban.
Distress: ventana abierta pero específica
El stock de NPLs y REOs en balance de la banca española se ha reducido respecto a años anteriores, pero sigue habiendo flujo. Las oportunidades hoy son más selectivas y menos volumétricas: hay que ser más exigente con la diligencia y más cuidadoso con la valoración.
Vivienda nueva: presión y oportunidad
La escasez estructural de vivienda nueva en zonas demandadas mantiene el atractivo de la promoción. Costes de construcción siguen elevados; tipo financiero más bajo mejora la viabilidad de proyectos que el año pasado no salían.
Lo que vigilar
Regulación autonómica del alquiler, eventual declaración de zonas tensionadas, cambios fiscales estatales y autonómicos, decisiones sobre el REF tras 2026. Cada uno de estos puntos puede cambiar el modelo del próximo año. Operar con criterio diversificado sigue siendo el mejor seguro.
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