La regulación canaria
El Decreto 113/2015 de la viviendas vacacionales en Canarias estableció el marco regulatorio del alquiler turístico residencial: registro obligatorio, requisitos de habitabilidad, normas de funcionamiento. Sucesivas modificaciones han ido apretando o relajando aspectos concretos; el marco general sigue siendo aplicable.
Diferenciación por zonas y por tipo
Zonas turísticas consolidadas (Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas) ofrecen rentabilidades brutas habituales del 5-8 % en alquiler vacacional bien gestionado, frente al 3-5 % del alquiler residencial estable. La diferencia compensa el coste operativo superior del vacacional: rotación, limpieza, gestión de reservas, marketing.
El coste operativo real
Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) entre el 10 % y el 25 % del ingreso bruto, gestión local profesional otro 15-25 %, limpiezas, mantenimiento, ocupación inconstante. Modelizar el coste real, no el bruto, es lo que separa una inversión rentable de un dolor de cabeza.
Estacionalidad
Tenerife tiene la ventaja de una estacionalidad muy suave frente a otros destinos: la ocupación anual buena en zonas premium puede superar el 70 %. Aún así, los meses fuertes (octubre a abril) concentran el ingreso. Pricing dinámico bien aplicado es clave para maximizar resultados.
Vigilar la regulación
Las autoridades autonómicas y municipales pueden cambiar la regulación. Restricciones a nuevos registros, declaración de zonas saturadas, requisitos adicionales: son cambios posibles que afectan al valor del activo y a la rentabilidad. Quien invierte hoy debe modelizar el escenario de mayor restricción y aceptarlo como posible.
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